筆者之前已對重施租金管制發表一些見解，今天想將問題再深入一點，究竟今天住宅租金是否已脫離一般家庭可負擔水平，而怎樣的水平才算合理？

住宅租金增長遠超收入升幅。

自○三年本港經濟從衰退中復甦，住宅租金隨之而上，據某地產代理一個關於租金統計，○三年全港住宅每方呎平均租金為10元，經歷十年的時間（除○八年金融海嘯後出現較長時間下跌），本港住宅租金一直上升，升幅達120%，年均增長8.5%。今天全港住宅每方呎平均租金為23元，以一個500方呎的單位為例，月租就要1.15萬元。但這是平均價，現時一個港島區500方呎單位，租金動輒達1.5萬至2萬元。

佔逾四成家庭收入

筆者不想將事情誇大，亦不是鼓勵人好高騖遠，要住最好、最優質的地段，問題是平均每方呎23元的租金，一般港人可負擔得起嗎？以一一年政府人口普查計算，有從事經濟活動的家庭平均月入為2.45萬元。假設過去兩年家庭收入每年有5%上升，今天家庭月入將為27,000元。將一個500方呎單位平均租金（1.15萬元）除以一個家庭平均收入（2.7萬元），將會是收入的43%。

在消費物價指數中，住屋開支佔其30%。如果政府認為住屋開支應佔一個家庭收入的30%才是合理，今天本港住宅租金已超出合理的範圍，而且離合理範圍有四成多差距。

重推租管 於事無補

但如果今天想政府重推租金管制，令租金重回一般家庭可負擔水平，將會很頭痛。即使租金管制從今天起勒令所有業主都不能再加租，以現時家庭收入增長率極有限計算（每年2至3%），可能要十多年時間，租金佔收入比率才可回落至30%水平。

這衍生一個題外話，為甚麼過去十年，本港家庭收入的增長那麼少？相信是「往上流」（即一般打工仔未能往上層流動，從一般工人晉升為技術工人或管理階層）出了問題。與樓價貴相比，這個問題更應花精力去解決。