本港減辣呼聲漸強，原因是樓價有一定幅度的下調，但交投並不活躍，政府為安撫市場放出口風，未來減辣機會大於加辣，但沒有相關操作的數據指標，減辣形同空頭支票。減辣究竟是甚麼概念？就是政府與市場對樓價趨於合適水平的共識，也接近置業者適宜入市的時機，因此減辣將是重要的入市訊號。

分析指出，樓價再下調兩成，是政府啟動減辣的時機。權且把這指標作為市場認知，那麼這個時機何時到來？當前樓價確認下行可謂已無異議，但去年二月政府一招雙倍印花稅，打窒樓市升勢後，樓價沒有急速下調，熱門藍籌屋苑樓價去年僅跌百分之五左右，顯示下行緩慢。

情況可能在於，即使樓價確認下行，但低息環境未變，樓市預期分化，買方等跌、賣方守穩，處於相持的膠着狀態。凸顯未來樓價即使下行，也是慢速式，息率的上調才是調節下行速度的催化劑。究竟會否出現金融專家預期的，按揭息率先於美息上升？若然，就是轉捩點。

轉捩點出現，樓價未必立即加快下行。基於資金若然充裕，按息上調不會是速率很快的，息率要上升相當幅度，樓價的壓力才會增大，才會加快下調。若非求助供應加快增加，坐等息率上調遏樓價，恐會為時漫長。

其實，統稱的政府辣招是分兩部分的，一是徵稅，另一是限按，各顯阻遏買賣的威力。前提既定是減辣而不是撤辣，就是辣招不會一下子全部退市。把樓價下調或減辣作為入市機會，由於跌價是慢速的、減辣是漸次的，勢將買方分成不同的層級，各有不同的入市時機。

不特別專業的劃分，樓市買方可大體分為換樓客、投資客、境外客及上車客。現時所推新盤折扣加優惠，變相減價一成以上，被激勵入市的相信主要就是換樓客和投資客，前者以舊樓換新樓，貴賣不怕貴買，也就懶理新盤平或貴；後者旨在睇租值博升值，當然以新樓為好。

一旦政府減辣，會以雙倍印花稅或買家印花稅為先，這廂鬆綁，那廂入市的，可能是投資客和境外客。對前者來說，少了辣稅租炒兩宜，揀盤入貨；後者主要指內地客，當初熱衷買港樓，正是被辣稅打窒的，辣稅一去勢必重振旗鼓燒熱冷灶，人民幣不停升值又成為助燃劑。

減辣去到銀行做樓按成數不再限於七成，到這階段的前提，是樓價已有相當程度調整，泡沫情況已然消退，在金管局看來做更高比例的樓按，對銀行已不構成風險。屆時，上車客普遍有入市機會，或者說樓市已轉變為買方活躍的市場。到這一步，辣招基本失去存在的條件。

可見，政府減辣與樓價下調是互動的，而不同買方入市良機，與兩者的互動緊扣，將形成梯形入市模式，演進的過程可能為時不短。無論樓價下調如何受美息因素及資金流影響，或內在供需變化，政策調控收效或可以撤辣，最後以上車客入市，樓市趨於穩健為終結的標誌。