李先生︰租金年年升，正是支持樓價長升長有的因素，為甚麼仍然認為樓價會跌？

香港租金未來料只有輕微升幅，意味樓價仍會下跌。

答︰過去筆者看淡樓價，主要因為樓市的大環境正出現180度的改變，會撥亂反正，對樓價造成不利影響。大環境的改變，主要指全球乃至香港的利率，將會從過去極度偏低的水平回升。

其實，有時分析樓市，我們可以用近似分析股市的角度去理解。舉例來說，租金回報率就好像股市的股息率或市盈率，反映買樓的現金流回報及潛在的回本期。

終要升回合理水平

如果回報率高，代表住宅單位能提供較高的現金流，假若樓價不變，買家收較短年期的租金就可以回本。相反，回報率低令住宅單位提供的現金流較小，買家要收較長年期的租金才能回本。

因此，租金回報率是衡量樓價是否合理的有用指標。這指標就如股票市場的市盈率，雖然市盈率高未必代表股市就會立即下跌，但市場最終都會回歸合理水平，股市如是，樓市亦如是（因為泡沫不可能長久地維持下去）。

如果大家認同現今2至2.5%的租金回報率是不合理（即使該水平還可被說成合理，主要有賴目前極低的市場利率。有朝一日，美國和香港開始加息，相信餘下的人都會改變想法，不再認為2至2.5%是合理水平）。樓市只有兩個出路，一是樓價下跌以提升租金回報率，重回合理水平，而另一個可能性，是租金上升。

那未來一至兩年，租金的走勢又會如何？一般來說，租金屬實用市場（樓價起落亦有影響），走勢會較貼近經濟增長和通脹（惟租金起落的波動性較經濟增長和通脹大）。未來幾年，香港仍可維持不錯的經濟增長，通脹率雖不會太高，但仍會維持正增長，因此筆者預計租金還會持續上升。

屋租只會輕微向上

雖然最近幾個月，香港的租金有滑落迹象，但相信只是暫時性。不過，未來一至兩年，筆者相信租金每年只會有幾個百分點的升幅。若預期正確，租金升幅並不足以使租金回報率合理化，換言之，未來幾年的樓價仍需要向下調整。

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