去年樓市成交萎縮，按揭市場也不能獨善其身。綜觀近月市況，雖然有一手成交支撐大市，但一手成交佔整體按市佔比有限，以去年初迄今單月最高數量計算，也只不過佔約兩成。

本港二手交投趨淡，勢令按揭市場雪上加霜。

因此在二手成交大幅減少下，按揭市場料難收復去年失地，料全年新取用按揭貸款額將較去年跌17.1%至1,590億元，屆時按揭市場規模不但創七年新低，更連續三年出現負增長。

展望本年，筆者認為本港政策仍然主導大市，而且美國減少買債，引起市場關注，擔心加息周期捲土重來，增添樓按市場變數，相信按揭貸款規模會再縮減。

筆者預期新盤推售及入伙潮延續至本年初，期內按市表現會較平穩。儘管新盤旺場，然而自《一手住宅物業銷售條例》生效後，實際銷售速度已大不如前，加上新盤的客源及按揭成數仍受措施所限，購買力未必能夠持久，要達致貨如輪轉，相信下半年發展商會以低價吸引買家。

在購買力偏向一手的情況下，將會分薄二手客源，令兩者在價格上構成惡性競爭，屆時一、二手平均按揭貸款金額差距有機會收窄到少於30%。

辣招窒礙物業流轉

事實上，政府推出辣招及收緊按揭措施無疑有效壓抑投資需求，但同時扭曲用家市場生態，窒礙物業流轉，去年物業成交量更遜於○三年經濟不景氣時期。若比較按揭市場規模，旺市時期的新取用按揭貸款額單月計曾高達300億元，相比去年首十一個月，平均每月只得147億元，不及旺市時的一半。

雖然樓市聚焦一手，但佔比較大的二手市場成交減少，令整體樓市實際成交偏低，假如港府的樓市需求措施仍然有增無減，今年下半年樓按市場表現料較上半年遜色，料本年全年按揭貸款規模少於1,400億元，不但按年再減13.2%至1,380億元，創八年新低，更較一○年高峰期3,242億元相差近六成。