大埔林村河河口一帶，有吐露港及岸邊大型綠化公園為伴，自然環境美不勝收。環顧河畔兩岸的住宅，能夠把這得天獨厚的河海雙景盡收眼底者，十居其九都是公屋及居屋，身為其中一員的居屋明雅苑，坐擁景觀之美連區內私樓都望塵莫及，難怪雖然樓齡偏高被比下去，但仍是不少置業者心水之選。

明雅苑向東南的單位享河海雙景。

大埔海濱公園、完善公園與元洲仔公園隔岸相對，綠化地帶廣闊，是區內居民假日或飯後閒逛的好去處。前臨完善公園而建的明雅苑，可謂「食正」地理優勢，從高俯視林村河河口流出吐露港方向，青山綠水映入眼簾，難怪屋苑樓齡二十八年，仍然不乏捧場客。

屋苑由3座大廈組成，採風車型設計，合共1,680伙，全數為實用面積三、四百餘方呎的一房及兩房戶，勝在走廊位極少，間隔四正好用，廚房外連「騎樓」，方便晾曬衣物。不過，屋苑不算實用，實用率僅73至74%，半數單位的房間設雙窗台，略嫌「嘥位」。

景觀方面，以各座的1、2、14、15室景觀最「煞食」，不但坐向東南，更飽覽吐露港全海景及林村河景，屬屋苑樓王戶，惟這類單位素來一盤難求，新近一個實用面積四百餘方呎的同類單位，自由市場價只是300萬元，平過區內不少一線居屋。

至於各座的1、5、9、13室，則是比較受歡迎的戶型，原則為一房間隔，最大特色是大廳設有兩邊窗，據悉有不少業主間多一間房，現時同類放盤不足3個，自由市場價為260萬元起。

偏離港鐵站 美中不足

除了就近大型綠化公園的一大賣點外，屋苑配套亦不俗，鄰近富善商場，各式民生商舖及鮮活街市一應俱全，徒步往大埔區最大型購物商場大埔超級城亦不算遠。惟美中不足的是，屋苑偏離港鐵站，雖然富善邨有港鐵接駁巴士途經，不消五分鐘可達東鐵大埔墟站，但交通不算方便，是樓價長期較落後於區內一線居屋屋苑的主因。

平盤沽清 買賣拉鋸

明雅苑主攻一、兩房細單位，以自由市場為主，由於銀碼細小門檻低，交投相對活躍。利嘉閣高級經理李紅稱，屋苑去年錄得約29宗買賣，去年十二月正值樓市淡季，僅約兩宗買賣，最新成交為B座低層4室，建築/實用面積476/351方呎，自由市場成交價277萬元，建築/實用呎價約5,815/7,886元。

河景戶叫價210萬起

李紅又稱，隨着明雅苑平盤在過去數月被市場消化，餘下放盤大多叫價偏高，市況呈拉鋸局面，如入場盤C座低層16室，建築/實用面積457/338方呎，自由市場叫價280萬元，實用呎價約8,284元，高於平均實用呎價約7,800元水平；至於現時一個小海景優質戶放盤C座低層11室，叫價338萬元，實用呎價約8,284元。

現時明雅苑自由市場放盤共有約12個；反觀第二市場放盤只約3個，入場盤為C座高層16室的河景戶，叫價由210萬元起。

明雅苑小檔案

地址：大埔安埔里11號

樓齡：約28年

座數：3座

單位數量：1,680個

補價折扣率：31至35%