陳小姐︰和一九九七年不同，當年因為按揭利率上升，很多人供不起樓而拋售，令樓價大跌。今天按揭利率雖有機會上升，但買家實力較當年強，相信供不起樓的人會比當年少，所以樓價即使下跌，跌幅只會是輕微，請問對不對？

若市場利率上升，變相減少住宅出租回報吸引力。

答︰如果用九七年做例子，其實九七年樓價大跌的成因主要有兩個。首先，是利率上升，當時香港的最優惠利率由8.5%，短短一年間升至最高的10.25%。

除了利率上升，打擊樓價的另一主因，是經濟環境的急劇惡化。九七年亞洲金融風暴後，香港經濟受到嚴重的打擊，經濟不但出現了連續五季的倒退，失業率由九七年的2.1%，上升至二○○三年的近9%。很多人因失業導致供不起樓，才是九七年後樓價急插的最主要原因。

租金回報難再吸引

今天，如陳小姐所言，目前買家的實力確實較九七年時強，相信供不起樓的人數一定比九七年少。所以，陳小姐在利率上升對供樓能力的分析算中肯。不過，陳小姐忽略了供樓利率上升對「樓」的投資價值，會產生潛在改變的影響。

舉例來說，一個價值1,000萬元的單位，年租金收入25萬元，租金回報率2.5%。在今天銀行存款利率等於零、政府債券的孳息率極低的情況，2.5%的租金回報率相當不錯。但如果市場利率上升，供樓利率同時會上升，當然如陳小姐所言，由於業主的實力強，供不起要被迫賣樓的個案未必太多。

炒家套現 另覓投資

另一方面，由於市場利率上升，銀行的存款利率、政府債券的孳息率同時會上升，它們和租金回報率再比較，可能2.5%的租金回報率不再吸引，到時「投資客」會怎樣？很簡單，把樓賣出將資金投放到其他有更可觀回報的投資上。

到時賣樓的人，不是供不起的業主，而是另覓其他投資的投資客。在市場減少了購買力和供應增加下，樓價怎可以不跌？緊記今次息率的上升與九七年不同，當年息率本已很高，即使再加，對投資選擇的影響可能未必太大。

相反，今次息率會由極度偏低回升至正常水平，對投資選擇的影響不可同日而語。

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