本港一家物業代理集團預期明年樓市表現仍不理想，全年整體物業成交將進一步回落至六點五萬宗水平，樓價短期預計會跌百分之五至八，未來三年有機會回落兩至三成。該集團的民意調查訪問了八百三十名受訪者，有五成八認為樓價下跌兩成或以上才願意入市。從業觸覺描述的是樓市在打用家消耗悶戰，而跌價預期加深了。

現在睇樓市，得分清虛實。二手樓價今年仍有數個百分點的升幅，數據顯示的升市，其實只限於上半年一段時間的事，秋冬以來二手樓價已現下行，把上半年部分升幅抹去。新盤近期可謂熱鬧，看似一時旺市，但買家踴躍的原因是新盤附送優惠，變相打折及抵銷辣招影響，才打造了好銷情。如果沒送優惠，能打動買家是存在疑問的，發展商吸引買家的優惠相等於市價折扣的一至兩成，並貼近二手樓價，亦可見定價在這水平才能吸引入市。新盤熱鬧的真實，是用家買少見少。

樓市已不可常規地以經濟增長水平、人口增長、家庭結構去預測，這些因素已變得非常次要。市場轉而看重樓價致跌因素，因為樓市已向上突破了歷史高位、負擔能力等多項指標，上升預期已不復存在。儘管美國低息維持很久，但退市啟動仍會觸動緊縮效應，改變按息偏低的態勢，這不能不令買家卻步觀望。

應當強調，買家是一個比用家寬泛的概念，除了包括用家以外，還有投資者、換樓客和外地置業者。這年多來的大升市，投資者、換樓客和外地置業者是主要動力，最終亦使他們成為辣招打壓的對象。以外地置業者為例，這些未持香港身份證的個人買家，一○年創下六千一百五十六宗入市的高位，其後逐年減少，在辣招推出後，今年首十個月只得八百一十九宗，與一○年相比跌掉八成七。

毫無疑問，辣招發揮了趕絕投資者、換樓客的作用，投資者拒玩、換樓鏈切斷，最終令一手和二手私人住宅註冊量，由一○年高峰的逾十三萬宗，逐年下跌到今年首十一個月只有四點七萬宗，較去年的八點三萬宗仍差四成。可見辣招是購買力的絕殺，無疑加重了離場觀望的氣氛，政府犧牲自由市場的聲譽，意圖等供應增加銜接市場，歷經長年打壓，供應終現增加勢頭。

目前發展商加快申請預售樓花同意書，十一月新申請涉及二千伙，按月急增約三十五倍，與近期積極推盤姿態脗合，有望增加供應。供應增多勢添樓價壓力，但卻因申請多、批出少，未能很快產生壓價效應，但畢竟顯示了發展商「走得快好世界」的態度。供應增加、發展商積極，勢必強化市場跌價預期，過半數買家等樓價跌兩成出手，顯見業主主導的賣方市場已逆轉。

然而，另一邊廂發展商補充土地態度轉趨審慎，補地放慢手腳，將是後續供應的隱憂。政府要達到每年兩萬伙的供應目標，很大程度只能靠現存鐵路上蓋項目，這些優勢項目的「麵粉價」，是後市預期的關鍵因素。但從出現過流拍、零入標的情況看，這些「麵粉價」存在壓力，在發展商角度，對中長線樓價的預期，已變得看淡起來，看淡已是樓市參與方共識。