政府調控措施主導今年樓市，筆者估計全年住宅一手及二手樓成交約50,000宗，僅及前年和去年不到六成。頭十個月一手樓成交7,833宗，去年全年12,968宗，按比例申算，預料下跌約三成。二手樓今年頭十個月成交34,386宗，去年全年68,365宗，約比去年下跌四成多，顯示樓市成交量退縮，而二手較一手下跌幅度大，但不代表需求退縮，只反映港府以辣招遏抑市道湊效。

樓價方面，今年十月份整體樓價比年初港府實施辣稅時微升2.3%，相信十二月份滯後數據出來後，現樓價或會比十月份再微跌，總括來說，現時樓價回穩偏軟。

展望明年樓市，樓價於港府推出措施後趨向穩定或溫和調整，目前樓價穩定，炒家絕跡，再「加辣」機會不大。雖然成交下降對相關業界產生負面影響，但在立法會修訂減辣亦不易，在長遠住房供應未達標前，樓市仍將在辣招環境下運作。

新盤持續減價促銷

今年第三季至今，西九龍新盤天璽及THE AUSTIN以津貼印花稅及較低定價開售，二手市道持續受壓，樓價偏軟。近期有發展商推出二十年期即供二按，最高做樓價兩成，即是買家有機會取得共九成按揭，對手頭現金較少，但家庭入息較高的買家有較大吸引力。

政府致力於增加土地供應，預測私人房屋供應至一六年將達17,500伙，供應理應較充裕。惟差估署最新數字顯示，原本預測今年落成量13,551伙，但截至十月份，落成量僅7,365伙，實際新增供應可能較預期少，但在政府實施壓市措施下，供應較預期少未必導致樓價升。

樓價過去五年升近1.1倍，期內工資增長水平明顯追不上，供樓負擔比率已升至偏高水平，金管局料今年第二季樓價收入比率已升至14.7倍（即樓價等於14.7年家庭收入），超出九七年水平。預料明年經濟增長平穩，對市民供樓負擔能力只有溫和影響，大家或會更關注利率走向。

中小單位料挫一成

美國聯儲局若退市，資金抽離可能令樓價出現逆轉。不過，將於明年接任聯儲局主席的耶倫表態，於就業市道改善後，仍須維持超低息一段時間，料最快明年六月前加息機會不大。

綜合上述各項，明年仍屬政策市，港府勢強硬維持「辣招」以穩樓市。一手新盤料會以更多針對性的優惠方法促銷，而二手成交持續偏低，樓價雖受壓，但起碼上半年美國不會大幅加息，樓價亦無大跌之虞。