陳小姐︰地產商推出大額回贈促銷新樓，是否連地產商也覺得樓市將跌，所以加速沽售？

發展商以稅務優惠促銷新盤，成功吸引買家入市。

答︰筆者對於上一期讀者的提問，感到意猶未盡，故在今期再分享一下自己的見解。

對於有意見認為「回贈」是地產商向政府辣招挑戰，筆者覺得可能性不太大。因為沒有人會和「錢」作對，如果地產商要向辣招挑戰，倒不如不參與賣地、或拖長賣樓時間表，令樓價繼續乾升，這更加可向辣招摑一巴掌。地產商「回贈印花稅」，背後的原因其實很明顯，就是他們也覺得未能在現今所謂的市價中大量出貨，要靠優惠促銷。

提供優惠刺激需求

事實上，其邏輯和麵粉、麵包理論一樣。地產商不會因為「麵粉（地價）」平了，就將「麵包（出售單位）」割價出售。麵包賣多少錢，主要是視乎當時的供求情況，和麵粉的價格一點關係也沒有。地產商是否提供「回贈印花稅」優惠，亦和政府的辣招無關，主要是和市場的供求有關。因為地產商認為市場需求不足夠，才會提供優惠去刺激需求，令地產商的「貨」能順利出售。故意氣之爭的說法，不足信。

聰明的讀者會問，為甚麼地產商寧願提供回贈，也不直接減價？如果懂得計數，回贈印花稅的開支比直接減價來得大。舉例來說，一個售價一千萬元的單位，若果所有印花稅加起來是樓價20%的話，地產商提供印花稅全數回贈，買家支付一千萬元、地產商實收八百萬元。不過，如果地產商選擇直接減價，地產商可以開價833萬元（連同20%印花稅，買家同樣支付一千萬元），實際多收33萬元，即4%。

買家感覺「有着數」

不過，大部分地產商都不會這樣選擇，因和提供優惠相比，直接減價對地產商所構成的損害更大。因一旦減價，影響的不但是今次發售的收入，更影響了地產商手上一眾持貨的總值，禍及未來「所有」發售的收入。而且從心理角度出發，買家容易被「優惠」多於「減價」吸引。

面對優惠，普遍買家會持「有着數」的心態，形成爭購；面對減價，部分買家或會擔心樓價是否見頂、會否高位摸貨，反而有可能令買家卻步，未能吸客。

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