九龍城是昔日清朝衙門及圍城所在地，見證香港的歷史變遷。時移世易，隨着舊機場搬遷，樓宇高度限制放寬，再次為這區注入動力，近年一幢幢新落成的高廈穿插在舊樓群當中，成為區內一大特色。而區內樓齡較年輕的單幢住宅，要數鄰近土瓜灣站的御．太子，不但坐落名校區內，更盡得未來沙中線優勢，深受置業者追捧。

御‧太子

預計於一八年啟用的土瓜灣站，是沙中線途經的一個港鐵車站，建於啟德發展區近宋皇臺遊樂場一帶的地底，共有4個出入口，並有行人隧道連接，方便馬頭涌道以東的土瓜灣及九龍城居民出入。

近港鐵站 擁41校網

這些出入口多數貼鄰民居而建，其中坐落太子道西與衙前塱道交界的御．太子，與位於南角道的土瓜灣站B出入口相距不遠，住戶沿太子道西行一個街口轉入南角道，就有行人隧道直達車站大堂，乘搭港鐵方便快捷。

除了貼鄰港鐵站出入口的優勢外，御．太子另一大賣點是位處41校網之內，傳統名校選擇多，而鄰近單幢新廈如栢德豪廷及豪門等，則分別位處名氣較次的34及43校網內，難與御．太子匹敵。另外，御．太子單位景觀亦具質素，由於物業前臨啟德新發區及太子道西，戶戶廳房向東南，安坐家中可遠眺維港郵輪碼頭景致，惟新發展區仍有待開發，景觀將存變數。

御．太子前身為大東酒店，入伙約兩年，現為逾20層高的單幢住宅，提供36伙，物業3至20樓的單位採一層兩伙設計，其中3樓兩個兩房戶均連特大平台，其他則為建築面積六、七百方呎的兩房戶；21樓或以上的高層戶則一層一伙，私隱度十足，單位建築面積逾1,200方呎的三房大宅，連書房及儲物間。

單幢設計 實用率68%

值得一提的是，御．太子與其他單幢新廈一樣，單位實用率比較低，計及窗台、露台及工作平台面積後，單位實用率只得68%。

御．太子於一二年中推售，當時首批平均建築呎價逾1萬元，其中3樓連平台戶建築呎價逾1.5萬元。區內代理表示，物業規模小，加上業主普遍持單位收租，買賣向來疏落，一三年第二季建築/實用呎價為10,817/15,920元。

戶型簡介：主打兩房 走廊位頗長

御．太子的分層戶約八成為兩房間隔，建築/實用面積分別為602/409及705/479方呎。

整體間隔四正

為遷就廳房均可外望郵輪碼頭方向的開揚景，這些單位的寢區會有一道頗長的走廊位；除了浴室呈不規則外，間隔整體尚算四正。

另連儲物房間隔的大兩房單位（見圖），通往廚房及浴室的走廊亦頗長，走廊位會較細兩房戶為多，略嫌失色。

社區配套：街舖林立 周邊食肆多

御．太子雖然是九龍城較新入伙的精品單幢住宅之一，惟會所設施欠奉，僅得健身室設施。可幸物業周邊配套設施尚算完善，可彌補本身的不足。御．太子基座設有商舖，附近亦街舖林立，並以食肆佔多數，部分更是遠近馳名，吸引食客慕名而至。

近九龍寨城公園

另外，九龍城市政大廈距離物業亦不遠，內有街市及圖書館，無論購買乾濕貨或閱讀都方便。不遠處還有購物商場九龍城廣場及佔地甚廣闊的九龍寨城公園，住戶吃喝玩樂，應有盡有。

屋苑市況：家長客熱捧 租盤渴市

御．太子盤源稀少，窒礙交投。美聯高級營業經理周淵博稱，御．太子擁名校網及未來鐵路優勢，業主普遍持單位收租。現時物業只有兩個買賣放盤，均是連租約放售，限制客源，亦因此交投零星，對上一宗買賣要追溯至今年五月份，一個高層三房連工人套房戶，建築/實用面積1,248/848方呎，以1,350萬元成交，建築/實用呎價10,817/15,920元。

實呎租叫價36元

周氏又指，相比起同樣擁41校網的九龍塘新進屋苑，御．太子的租金算是相宜，備受家長追捧，以致租務長期現「盤荒」，現只有1個租盤，單位為低層B室連平台，建築/實用面積649/441方呎，月租叫價1.6萬元，建築/實用呎租約24.7/36.3元。

御‧太子小檔案

地址：太子道西398號

座數：1座

單位數量：36伙

樓齡：約2年