陳小姐︰有地產商推出大額稅務回贈促銷新樓，是否連地產商也覺得樓市快要跌，所以加速沽售？

近期不少發展商以稅務優惠促銷新盤。

答︰過去數星期，有不同地產商推出「回贈印花稅」作招倈，以促銷旗下的新盤，不但成功銷貨，亦引起市場的熱烈討論。

其中有意見認為回贈是樓價崩跌的先兆，亦有意見覺得回贈是地產商向政府辣招挑戰，同時更有意見質疑為甚麼地產商寧願提供回贈，也不願意減價。

先講地產商回贈印花稅，筆者絕對同意提供回贈是變相減價，而地產商開始減價，往往是樓價被推倒的先決條件，因為地產商才是最主要及最活躍的樓市參與者，其行動對樓價舉足輕重。還記得一九九八年樓價開始大瀉，先推倒樓價的正是地產商割價。

不過，讀者要小心分辨甚麼是「真」減價、甚麼是「假」減價。由於市場成交淡薄，雖然可能有些新盤在回贈辣招稅後，比定價減15至20%，但這是否真的減了很多？

減幅有可能被誇大

第一、地產商在未提供回贈前的定價是否合理、有否先「抬」後「減」，令減幅被誇大？

第二、即使地產商在未提供回贈前的定價相比二手價看似合理，但二手市價是否真的反映現實供求？如果是有價無市，二手價的參考價值又有多大？

第三、提供回贈的單位有多少？如果數量有限，是宣傳策略居多。還有，不少新盤在引起買家注意後，在加推時已即時加價，所以實際的減幅可能不大。

當然，筆者絕不是認為樓價沒有下跌的可能性。早在年初，筆者已認為樓市漸漸跌入了有價無市的困境，樓價向下只是時間問題，因為大部分業主都沒有急於在市場上拋售的原因，在供應沒有大幅增加下，樓價即使下跌，壓力也不會很大。

發展商無資金壓力

但今時今日的地產商，和○○年相比情況好得多，由於九○年代地產市道長期處於泡沫，地產商買下不少貴地，不得不賣樓套現回籠。反觀過去幾年地產商在買地策略上較保守，少有資金流壓力，今天自然沒有太多公司急於割價賣樓套現。所以，近日地產商推出回贈，相信只是零星個案，或是地產商出招宣傳居多。

至於其他兩個問題，由於篇幅所限，筆者留待下次再和大家詳談。

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監

梁偉民

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