張小姐︰我想換樓，現在是合適的時間嗎？

換樓客要考慮政府辣招對交易成本的影響。

答︰首先，張小姐要理解「換樓」是涉及本身財富的重新分配。如果按樓價計的換樓是「細換大」，這類型換樓已代表增加財富中放在樓市的比例。相反，如果是「大換細」，即換樓這個動作代表減少財富中放在樓市的比例。換樓其實反映個人對樓市是增持或減持。

除非將「樓」視為消費，不太在意將來樓價升跌，否則，換樓者本身對未來樓市前景的看法有決定性作用。如張小姐有留意過去的文章，一定知道筆者對樓市有兩個層面的看法。未來一至二年，加息還未出現，樓價即使會跌，亦跌極有限；如三至五年，加息必會出現，這是由於利率正常化，預期樓價將會因加息而出現明顯跌幅，跌幅可以是20至40%，視乎未來幾年租金的升幅。

形同增加樓市投資

所以，筆者一定不會建議在現水平換樓，意指增持樓市比例，因為未來三至五年樓價下跌的機會大。如果基於家庭成員增加，現有地方不夠用等因素，而迫於無奈要換大單位，筆者還是建議不妨暫時犧牲小小，選質素差一點、地點相對較不理想的物業，樓價亦相對沒有那麼高，盡量避免在現水平對樓市作出大幅增持。

除了樓市前景外，張小姐亦要考慮政府辣招會否構成影響。

一、買家印花稅︰筆者假設張小姐是香港人、亦打算以個人名義持有物業，所以不用付買家印花稅。

二、額外印花稅︰「額外印花稅」是根據物業交易的代價款額或物業市值，以較高者為準，按賣方或轉讓方轉售或轉讓前持有物業的不同持有期而定的稅率計算。現時，如果原有業主持有物業少於三年，在物業交易時，買賣雙方需共同支付10至20%的額外印花稅率。

雙倍印花稅影響大

三、雙倍印花稅︰這是張小姐最需要留意的地方。因為今年三月開始，如果買家取得新物業時，在香港已擁有住宅物業，「從價印花稅」會按新的稅率計算，新的稅率為舊的多一倍，如果在購入物業的六個月內售出原有物業，買家可申請退還多付的「從價印花稅」。是先賣後買還是先買後賣？前者不用擔心要多付從價印花稅，但可能無法買回心水物業或要蝕價；後者不怕蝕價，不能於限期內出售原有物業便要多付印花稅。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生

解答，歡迎電郵至：property@on.cc