政府大力拓展九龍東商業區，可惜區內供應有限。劉Sir知道，嚟緊星期五截標嘅九龍灣宏照道商業地，係今年九龍東首幅商地供應，但偏偏幅地加設嚴禁拆售嘅苛刻規條，吸引力自然大打折扣。測量師老友已相繼劈低地皮估值，個別最多劈三成，每方呎樓面地價低到只得約3,200元，隨時成為近年九龍東最平商地。

九龍灣宏照道商業地日後只准全幢轉售，或會影響財團競投意欲。

兩幅本周截標地皮資料

劉Sir知道，呢幅九龍灣宏照道與臨利街商業地，規定只准以全幢形式轉售，同過往容許發展商分拆出售好唔同。再加上項目須取得環保認證金獎，照咁睇無論設計同銷售都會有一定掣肘，唔怪得測量師老友都先後劈低地皮嘅估值啦。

最平每呎恐見3200

今次政府推地條款咁辣，市場估值都劈得好狠。好似原先估計地皮樓面呎價約5,500元嘅中原，大幅劈三成至3,850元，最新估值約21.4億元。至於高緯環球之前都劈低地皮估值，由每方呎約4,200元，勁劈約23.8%至3,200元，屈指一算估值只係約17.76億元，係現時市場估值下限。

政府起動九龍東令九龍灣同埋觀塘一帶，成為近年商業市場新焦點，而過去兩年幾區先後批出3幅商業地。劉Sir發現，呢幾幅地嘅成交樓面呎價都唔錯，好似對上一幅批出同區商地係常悅道商業地，去年底以逾18億元成交，樓面呎價達約5,458元。

再遠少少，九龍東喺一一年七月亦有兩幅商業地批出，分別係九龍灣啟祥道同埋觀塘偉業街商業地，成交呎價都有約4,026同3,856元。照咁睇，今次截標嘅宏照道地皮若果真係以下限呎價3,200元批出，到時就會成為近年九龍東呎價最平嘅商業地。

西貢限量地估8億

雖然今次截標焦點係呢幅九龍灣商業地，其實星期五仲有另一幅住宅地截標，係西貢篤康村路限量地，地皮限建不少於270伙。市場估值約7.3億至8.13億元，樓面呎價約4,200至4,675元。