新地早前以平市價兩成促銷九龍站天璽貨尾單位，加上其他額外優惠，結果反應熱烈，獲得大幅超額認購。單看表面瘋狂銷售成績，真的以為樓市升勢重臨，細心分析，不難發現以下啟示：

發展商針對性的優惠成為促銷關鍵。

1.豪宅貨尾「劈價」必然

現時每月物業成交宗數共有五千多宗，成交價過千萬元的則低於二百多宗，豪宅吸引力大不如前，「劈價」突圍在所難免。

2.發展商針對性減辣、提供額外優惠

政府的「辣招」大大增加置業成本，更直接減低「買樓收租」的投資回報。發展商要投資者再次進場，針對性的優惠及對策就成為關鍵。

3.二手業主捱打

整個九龍站的二手交投瞬間冰封，除了因為代理全力催谷外、買家的注意力都被吸住。當中除了物業質素外，發展商的市場敏銳觸覺、「劈價」的深度，拆解「辣招」的靈活性，都是二手業主所不能比較。在成交低迷的靜市下、僧多粥少，二手物業市場將進一步被侵佔。

4.辣招不能撤

大幅超額認購反映市場上資金充裕、需求殷切。若然撤招，樓市必然再次熾熱，經濟泡沫絕非香港之福。

5.買家權益有保證

隨着《一手住宅物業銷售條例》落實執行，一手買家可以清楚明白出售物業的資料、銷售安排、價單、又可參觀示範單位。發展商更會披露成交紀錄，一目了然。買賣透明公正，加上買家做足功課，消費權益自然大大提升。

總括而言，整體樓市不會因為個別樓盤劈價促銷而變活，成交量亦只會維持現水平橫行，樓價卻會進一步被新盤「劈價」影響，整體下調壓力加大。