近期發展商紛紛透過優惠，變相減價促銷新盤，德銀發表報告認為，這是樓市調整訊號，預期未來十二個月樓價跌15至20%，更直言若本港競爭力持續下降，本港樓價有機會自高位回落50%才見底。同時，北京市突推「京七條」遏抑樓市升勢，導致中港地產股雙雙下挫，市值蒸發共逾287億元。

德銀認為，香港樓價最惡劣情況下有機會回落一半。（資料圖片）

本港地產股普遍受壓

市場普遍看淡本港樓價走勢

德銀表示，根據過去樓市周期走勢，近期新盤高調降價，例如新地（00016）透過多項優惠重推九龍站天璽，反映發展商定價取態轉變，預期未來數個月，二手樓價會受影響而跟隨減價，目前預期未來十二個月內，住宅價格會跌15至20%。

上海前海撬走外資

不過，是次下跌周期中，樓價自今年高位起計的實質跌幅，有機會高達50%。這個最壞情況，是基於本港競爭力持續下降，令現時的高樓價無法長久維持。該行表示，對本港競爭力構成的壓力，長遠來自上海自貿區及深圳前海金融服務區，過去海外投資者主要以香港為基地，但現時則會考慮其他地區，改變投資布局，一直是香港經濟支柱的金融服務業將受到挑戰，憂慮香港競爭力會持續下降。

德銀又表示，根據過去本港樓市周期，樓價自高位回調至谷底的跌幅不少於四成，雖然目前以償債能力衡量的樓宇購買力依然高過九七年，但問題是現數值受低息環境影響，若以樓價對收入比例加入按揭利率變動因素，住宅樓價最高可跌五成，同時看淡本港甲級寫字樓前景。該行較看好內地業務比重較高的地產股，首選新地、九倉（00004）及恒隆地產（00101）。

券商學者不太悲觀

不過，中信証券國際房地產研究部執行董事顏偉洪認為，發展商自己會作出「調控」，近期減價只因政府「辣招」影響需求下降，即使蔓延至中小型住宅，未來十二個月樓價只會下跌10至20%，因相信發展商不會「推冧個市」，樓價出現壓力時自然會「自我克制，唔推咁多」。

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才相信，最大影響因素是美息，然而明年美息最多加兩厘，本港按息不會高於四厘，雖然供樓負擔增加，但市民工資足以應付，預期明年樓市最多只會下跌十多個巴仙。