物業代理為求於淡市突圍,很多時透過傢俬回贈等方式,變相為新盤買家提供最少樓價2%回贈優惠,令買家首期總開支減少,變相突破金融管理局按揭成數限制,銀行界憂慮會削弱批核按揭原則。金管局接受本報查詢時稱,會密切留意有關情況,有需要會要求銀行加強風險管理。

金管局表示,會密切留意代理為新盤買家提供回贈的情況。圖為金管局副總裁阮國恒。(資料圖片)

代理回贈首期開支比較

新盤代理佣金普遍較二手樓宇為高,為爭奪買家,有物業代理透過傢俬禮券等方式,變相為買家提供樓價最少2%回贈優惠;與此同時,有買家則窺準代理急於爭取生意心態,要求代理提供同類優惠。以一個樓價500萬元新盤單位為例,計及2%回贈優惠,買家的實際樓價降至490萬元,按揭成數變相達71.4%;若計及印花稅及回贈等因素,首期總開支可減少十萬元或6%。

買家優惠必須扣減

金管局規定,對於主要收入來自本港的申請人,價值低於700萬元的物業,按揭成數上限為七成;物業價值700萬元或低於1,000萬元,按揭成數上限為六成;價值為1,000萬元或以上物業,按揭成數最多只有五成。

發展商在促銷新盤時,一直有為會員及即供買家提供折扣優惠,但因有關優惠屬公開內容,銀行承做按揭時,會先扣除有關折扣後,以實際買賣價與估價的較低者,作為按揭成數基準。但代理為買家提供回贈優惠,是物業完成交易後始給予,對成交價及按揭金額不構成影響。

銀行界表示,留意到相關個案在新盤市場變得普遍,承認確實會削弱銀行承做按揭時,採取物業實際成交價及估價時以低者為準的審慎標準。不過,他認為,這個現象愈來愈普遍,主要是因為市場交投太少,代理為求達成交易,取態不得不積極,預期當未來樓市交投回復正常,相信情況會有所收斂。

銀行關注情況惡化

有銀行按揭部主管表示,銀行不會知道買家是否會有相關優惠,因此難以估計及量化涉及的風險,然而肯定是當情況惡化,甚至回贈金額佔樓價比例顯著增加,不排除監管機構會採取行動。

金管局發言人回覆本報查詢時則表示,金管局會密切留意有關情況,如果有需要,當局會要求銀行加強這方面的風險管理,以保障銀行體系穩定。