香港樓價展開下行之旅，近身的證據是：其一，業內機構的樓市領先指數下跌，創七周新低，當中除大型屋苑指數報跌之外，新界西見二十周新低；其二，一個豪宅推盤附帶多項優惠及回贈，合共相當於樓價減約一成半，其實近期推售的多個新盤，都有不同程度的優惠，變相減樓價。樓價開始下行，似乎置業時機到，但樓市訊息「打架」，令置業者難以取決。

樓價有利的訊息，除了偶有呎價新高成交個案，主要是在宏觀大勢上，有關美聯儲副主席耶倫獲提名出掌聯儲局，一般認為這意味着寬鬆政策維持更長時間，有專家推測，美國要到一六年才加息。這如同給物業持有人吃下定心丸，繼續持有名下物業，以觀望樓價跌不下去，反而是政府的辣招守不下去，樓市再活躍，樓價再度回揚。

這可能不是妄想，有內地房市為證。多年力推狠辣的行政措施，都未曾將重心城市的房價打壓下去，百大城市房價愈升愈有。直至近期在經濟增長下滑威逼下，調控呈現洩氣之象，發展商買地頻頻造王，房價愈發難跌了。若香港樓市膠着下去，會否出現這一幕？至少是不少業主內心的期盼。況且樓價大幅升上來後，業主可容忍的下跌空間不小。

對樓價有利的訊息，顯得似實還虛，並不可固執認同。理論上，港息須跟隨美息而動，但不意味着做按揭的利率，亦要睇美息而動，實際上在美息一直超低期間，超低的按揭利率已不再有。對美息進入上行周期的預期，更令銀行為規避風險，為物業估價更加謹慎，如同變相調升了首期付款額，令置業者面對被抬高了的門檻，即是說，政策欲壓樓價，亦製造了入市難，令樓市買賣兩閒成交冷清。

論本港樓市影響因素，並不是只見辣招，不見供應增加。樓價壓不下去，政府無疑已「發茅」，一方面手頭有的熟地推得就推，而屯門再推兩幅限量地，意在以限量以求多增供應；另一方面以提升密度以求增加供應，日前繼屯門地後，政府再將本季推出的三塊啟德住宅地，密度大增一倍。顯見政府在「地荒」威脅下，為增供應已不拘泥舊時規矩。

政府雖扭盡六壬，尚未達到預訂的增加供應目標，但其意向不容懷疑。換言之，供應增加是鐵打般的預期，只是要達到供求均衡尚需時日，期間辣招那樣的非常規措施，勢必打死不撤。供應增速不夠壓樓價，惟有辣招搭夠，但這是遏樓市的「雙刃劍」，遏得住炒家亦阻住有心置業者，一個長久沉悶的市況，考驗着業主力抗跌價的定力。

樓市參與各方當前所營造的，主要是觀望形勢：政府在等供應谷起，業主在等市況再活，置業者在等樓價下調。這個相恃形勢的啟示是，在供應肯定會增加，退市遲早會啟動的大前提下，港樓大牛市篤定已結束，即使有的訊息令人感覺有托價效應，也不過是短暫的現實，樓價的調整蓄勢而發，下行的趨勢明顯已不可逆轉。