無論在甚麼場合，遇到甚麼人，筆者都會被問及對樓市去向的看法。未講個人看法之前，筆者通常會反問對方的意見，乘機作一個非正式統計，發覺與半年前比較，看淡樓市的比例愈來愈高，近日的情況更加極端，態度己轉變為估計明年樓價跌多少。本地樓市資訊透明度高，樓市旺淡趨勢反映眾多個體在同一市場下，所作的買賣決定和所願意接受之價格，當較多人看淡樓市前景時，未來樓市真的趨淡居多，而樓價亦會逐漸向下調整。

看淡的理據聚焦於政府對樓市的壓抑措施，歸咎於「政策市」。業界認為3D雙辣稅過重，對相關行業打擊很大，近月土地註冊處公布每月成交只得約5,000宗，持牌代理約36,000人，即是平均每7.2人才分得1宗，再看九月份物業註冊金額242.2億元，創四年半新低，更比八月下跌約兩成，平均每宗成交金額下跌相同幅度，雖然中小型住宅樓價靠穩，但較大金額物業成交價格下調較大。

小型住宅需求仍大

近日有發展商利用各項優惠，以比二手價平兩成的定價推售西九豪宅貨尾，較特別的是發展商以大幅回贈印花稅70%作招徠，以補貼大部份稅項來減輕買家的入場費用，無疑成功吸納到一些積聚的購買力。但以往經驗顯示，同區二手盤勢將因此受壓，個別業主如在此時急於套現，叫價必須要以比新盤更低，才能較易售出。

一位本身是專業人士及想置業的朋友向筆者透露，呎價約3萬元的豪宅就算減價兩成也不是他的目標。事實上，樓市主流是佔整體住宅物業存量九成以上的中小型住宅，此類物業樓價仍然偏高，就算港府推出多項辣招，仍未見中小型戶樓價回落到合理的可負擔水平。

筆者曾多次提出，要樓價回穩，治本之道是恢復供求平衡，港府己在土地供應方面做了大量工作，無奈面對需要解決的難題眾多及耗時，短期惟有以治標的各項稅務辣招，抑制尤其來自投資者的需求，在未收到預期成效之前，社會民意仍較傾向維持各項對樓市的措施。

無論如何，在現時民意下，料港府各項「辣招」稅不容易在立法會被大幅修訂，樓市將持續成交萎縮，明年本港經濟表現可能較今年遜色，在新盤減價潮帶動下，整體樓價或會慢慢下調最多兩成，中小型住宅樓價在剛性需求下，或會窄幅下調5至10%。