政府自二○○九年起推出多項樓市需求管理措施以來，逐漸出現購買力向下流。筆者認為，若能解決市民置業問題，非常時期採取非常手段，短暫壓抑投資者及非本地人的住屋需求，確實無可厚非。不過，現時房屋規劃過於側重上車盤的供求，而忽視中產對換樓的需求，長遠不利本港樓市發展，建議稍為放寬換樓人士的按揭限制，平衡各階層的置業需要。

收緊按揭及雙倍印花稅，令換樓難度大增。

根據經絡按揭轉介研究部數字顯示，現時市場的購買力已大幅減少，豪宅及換樓市場成交萎縮，當中二千萬元以上的物業，以及價值介乎一千萬至二千萬元的物業，佔整體按揭比例分別只有1.1%及3.6%。期間一直被視為上車盤的二百萬元以下細價物業，亦隨着樓價上升，數量持續減少，佔比最新跌至只有4.8%，創紀錄新低。現時上車盤普遍入場費由三百萬元起，市場僅餘的購買力，紛紛流向此類物業，促使二百萬至五百萬元的中小型物業佔比升至接近七成有紀錄新高。

成本增加 變相受罰

政府近年接二連三出招遏抑樓市，豪宅向來並非市場主流，故影響有限，對中價換樓市場，打擊相對較大。換樓客的經濟基礎較上車客強，收緊按揭措施增加其入市成本，變相受到懲罰，加上換樓後更受到額外印花稅（SSD）綑綁的心理壓力雙重打擊，換樓意欲持續回落。

政府官員連日來多次表明無意放寬辣招，與此同時，有發展商亦揚言調整物業開發策略，為配合市場對上車置業的需求，未來將以興建中小型單位為主，加上政府積極增加公屋及居屋等資助房屋供應，以及推出「港人港地」及「限呎、限量地」政策，預期細單位將主導市場，將來換樓豈不是更難？筆者建議適度放寬換樓人士的按揭成數，一方面有助完成用家升級置業夢，推動物業流轉，而上車客可受惠盤源增加選擇空間，達致雙贏。