美國聯儲局延遲退市，市場相信會堅定港府「不撤辣、不減辣」的決心，或會對本港發展商售樓收入構成影響。分析員表示，新鴻基地產（00016）上年度業績中，「銷售及推銷費用」按年顯著增加逾7個百分點，相信是透過會計方式，為未來一至兩個年度物業銷售設立「緩衝區」。

新地賣樓收入及開支

新地費用佔比大增

新地年報顯示，截至一一年六月底止年度，物業銷售收入464.78億元，銷售及推銷費用為24.98億元，佔比只有5.37%；截至一二年六月底止年度，物業銷售收入370.32億元，銷售及推銷費用原為28.87億元，但在今年業績通告進行調整，金額調高至37.65億元，佔比由原來7.79%，增至10.16%；截至今年六月底止年度，物業銷售收入200.6億元，銷售及推銷費用則達35.15億元，佔比更增至17.52%。

對於物業銷售收入減少，支出反而增加，有分析員表示，新地早前與分析員舉行會議時，曾被問及相關問題，但有關方面未允透露實質數字。新地發言人昨日回覆本報查詢時強調，集團全部帳目均依足本港及國際會計準則進行。

有分析員表示：「大型發展商售樓規模大，銷售開支動輒二、三十億元，若將已開售物業開支提前入帳，buffer（緩衝）可達10億元，即使來年市況轉差都可以走盞」。他續說，售樓支出增加，一方面反映政府一手樓宇銷售新規下，售樓成本顯著增加，同時反映發展商對未來兩年樓市前景審慎。

適用多期發展樓盤

有核數師解釋，地產公司可以將銷售支出預先入帳，但樓盤必需已經開售，其次是樓盤分多個期數，發展商可決定整個項目的支出一併或分期入帳，「例如整個樓盤有1,000個單位，雖然第一期僅開售200個單位，但可將1,000個單位開支悉數先入帳」，此舉有利降低未來一至兩年盈利波動情況。

分析員指，相信不只新地用上述會計方法，其他發展商可能同樣有採用，更透露早前與多家大型發展商舉行會議時，曾問及相關問題，只是未允正面回應，或表示會維持一貫售樓政策。

九月中新地公布去年業績時，降低本年度售樓目標至280億元，主席兼董事總經理郭炳江直言「唔想預測」未來樓價。