在美國退市、港府無意撤雙辣稅、樓市成交萎縮等訊息濃罩下，看淡樓市前景的聲音此起彼落。自規管一手樓銷售的新例實施，經過幾個月適應及籌備後，近日又見多個樓盤銷售的宣傳訊息，預料各新盤均會各出奇招，爭取銷售成績。但萬變不離其宗，始終成敗最重要因素取決於新盤定價，在現供過於求的情況下，預料發展商定價都會較低。不過，現時建築成本高昂，大幅劈價的機會不大。

港府無意撤辣招，樓市自然被看淡。

根據發展商所透露，一般有質素的樓宇，建築費至少每方呎3,000至4,000元，分層豪宅的建築成本更達每方呎6,000至7,000元，另外尚有專業人士費用及銀行利息等，總成本加起來，應該賣多少錢一方呎才可回本，相信不難自行判斷。根據經濟理論，市場價格並不與成本直接掛鈎，就算發展成本高漲，亦未必可以加價出售，反為市場供應與需求的互動，才是決定價格的最重要因素。

當市場供過於求的時候，價格會回落。反之，當市場求過於供的時候，價格會被推高。要證明這一點很容易，商舖的建築成本與住宅樓差不多，但旺區商舖動輒每方呎幾十萬元，這是因為旺區人流多，做生意回報高，於是想在旺區開店者需求大，但旺區店舖供應少。供應遠低於需求，旺區地舖的價格及租金自然高企，這與發展成本無必然直接關係。

現時是供應受制於前幾年賣地少，市場新增供應因種種原因以「唧牙膏」方式推出。而自年前金融海嘯之後，本地住宅樓市需求就很強勁，尤其是來自投資者那部分特別強大，但在今年初港府針對性推出連串辣招之後，基本上已把來自投資者那部分需求拒諸於門外，樓價在過去六個月處於一個橫行狀態，在用家主導下，每月的市場成交宗數持續在低水平徘徊。

發展商只會在市場形勢轉差時，才劈價賣貨尾。假如樓市持續不振，好像「沙士」期間一樣，發展商寧願少做生意好過蝕本，減少甚至停止投地，直至市道好轉才重新積極入市。

用家全看負擔能力

至於從用家角度看樓價，主要決定因素還是家庭負擔能力，近年香港平均家庭入息比對樓價升幅有頗大落差，雖然政府成功把樓價凍結在現水平，但仍應多推刺激經濟措施，令市民平均收入上升，始能有機會提升其負擔能力。

筆者不贊成以簡單口號式宣稱把樓價壓低兩成，說是會幫人上車。應要全盤考慮其牽連的後果，壓低樓價現水平兩成，可能令發展商連收回成本都有問題，最後發展商只會抽身離場，港府賣地收入下降，新供應住宅更少。