本港樓價走勢表現反覆,今年首季先升後回,其後次季則先跌後升,而受到美國退市言論影響,七月份樓價又再度回落。由於美國退市路線圖尚未形成,因此後市方向仍然未明。早前有不同報道引述金管局發言人的言論,指一旦發現樓市轉勢,會考慮放寬部分逆周期措施。

減低樓市逆轉衝擊

雖然現階段確實難以斷言樓市轉向,但樓價只升不跌的局面明顯扭轉。自二○○九年以來,金管局六度收緊按揭,期間反映置業人士平均按揭成數的按揭比率已由當年逾六成半高位,降至最新只有五成半,減少的幅度超過10個百分點,反映「非常時期」推行的一系列措施,有助抵禦樓市下滑的風險。不過,對於資金緊絀的用家而言,目前入市仍然較為困難。

金管局指出,現時仍未能確定樓市周期是否出現轉向,會繼續留意發展,因應周期變化採取適當措施,以保障銀行體系穩定。筆者認為,適時檢討並放寬相關政策,既可減少市況一旦逆轉對市場帶來突如其來的衝擊,亦有利樓市平穩發展。

對於政策放寬的優先次序,筆者認為需要視乎經濟狀況,若先放寬非住宅物業的按揭成數,可避免市場進入逆周期影響本港整體營商環境,同時窒礙經濟發展。至於住宅物業,若先放寬換樓客的按揭成數,可增加物業的流通率,同時讓用家有機會上車。

與此同時,當局亦可以考慮將銀行住宅按揭的「風險加權比率」下限稍作調整,以紓緩銀行資金成本壓力,屆時按揭息率可由市場因應市況自行調節。