王小姐︰近日亞洲區股市出現大跌，會否演變成金融風暴，令香港樓價大受影響？

本港樓價仍然高企不下。

答︰聯儲局退市在金融市場炒得火熱，不但令美國債券孳息率上升，更觸發全球新興市場出現走資潮，新興市場如巴西、南非、印度、以至大家經常去旅遊的泰國和印尼，股市和匯市也受不同程度的打擊。

金融風暴記憶猶新

雖然亞洲金融風暴已事隔十多年，但不少香港人仍記憶猶新，除了是因為當年港元被衝擊，港府被迫入市對抗炒家外，香港樓價亦出現持續五年多的崩盤，由九七年的高峰計，香港平均樓價下跌超過40%，部分物業跌幅更達60至70%。

所以，對於近日發生在新興市場的波動，已開始令部分業主擔心會否對香港樓市造成影響、會否觸發另一次樓市大跌。

筆者絕對認同投資者應該要對樓市的前景抱審慎的態度。以現時的情況看，本港樓市正面對以下三種狀況。

（一）利率或變︰過去幾年，由於美國聯儲局大推量化寬鬆政策，香港在跟隨美國之下，按揭利率一路向下，刺激了自住和投資的需求，令樓價上升。但現時環境已變，雖然最優惠利率未必會在未來一至兩年就調升，但相信未來利率一定會向上，令過去有利樓價的因素，已變成今天不利的因素。

（二）政府政策︰過去幾年，由於樓價升幅劇烈，市民不滿之聲愈來愈大。在民意的壓力下，香港政府亦開始改變過去限制供應的政策，反過來大力增加供應。另一方面，政府亦推出不少所謂「辣招」，以圖減少市場上對住宅的需求（當中針對外地人買樓的政策最成功）。政府政策上的改變雖然未必一定能成功遏市，但至少和過去幾年相比，情況已有所改變。

樓價脫離基層負擔

（三）樓價高企︰相信問100個人，大部分都會認為現時的香港樓價仍太貴。如果用較客觀的標準，例如供樓負擔佔收入比率等來看，都會反映現時的樓價脫離基層負擔的能力。

現時唯一能支撐本港樓市的，仍然是香港經濟。香港現時的失業率算是十分低，大部分市民有工做，會有錢供樓，自然沒有必要拋售手上的物業。

至於發生另一次金融風暴的可能性？筆者相信發生在亞洲區的機會應該不大，所謂前車可鑑，十多年前的經驗給不少亞洲政府上了寶貴一課，在發展經濟的同時，已不像九○年代般進取，透過大量向外舉債去發展。當然，近日金融市場波動相信會為不少亞洲區國家帶來困擾，但要造成像當年的金融風暴，相信發生的機會率仍是很微。

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