張小姐︰到日本買樓是一個好投資嗎？

據統計，現時東京市內一般住宅的租金回報率約5至7%。

答︰近日，筆者收到不少客戶關於到日本買樓投資查詢。他們對日本市場產生興趣，主要是受當地租金回報高所吸引。

首先，如讀者有留意筆者過去的文章，都會知道筆者從來不太建議投資者到海外買樓，原因很簡單，因為所謂「地產」，故名思義，「地點」是一個很重要的因素，而「地點」亦是影響樓價的主要因素之一。如果投資者不熟悉某地方，就胡亂到當到置業，買錯貨的機會可能比你買錯一隻股票還要高。

不過，對於日本、甚至收窄範圍至東京市，筆者會提出較少的反對，因為對於大部分港人來說，東京根本不算一個陌生的地方。因為經常旅遊的關係，不少港人對東京不少的地區有認識、也曾去過。對於哪一個區是市中心、哪一個區是商業區、哪一個區是消費集中地、哪一個區是郊區，都有一個基本的認知。對於打算到海外投資物業的投資者來說，「認識當地」絕對是一個「必備」的條件。

通脹欠奉 租金難升

至於回報是否吸引？據一般統計，現時東京市內一般住宅的租金回報率約5至7%（當然未扣減稅項、經紀佣金和其他雜費），租金回報率算是不錯。不過，投資者要留意，自安倍上台後日本經濟雖然初見改善，但由於增長仍處於疲弱的水平、加上通脹仍然欠奉，令租金上升的潛力，暫時差不多等於「零」（○八年金融海嘯之後，東京的住宅租金下跌了3.6%）。

由於東京地少人多，住宅單位的面積一般較小，通常只有200方呎左右，50萬至70萬港元就有交易。對於資金不多的投資者，入場門檻低算是一個不錯的賣點。

50萬起 或要畀全數

除了留意租金上升空間有限外，物業升值的空間也同樣有限。另一方面，由於沒有當地的收入證明，港人一般都不可能到日本銀行承做按揭，變相投資者要全額付款。另一個要留意的地方，是日圓匯率的風險。自安倍執政以來，在他大推量寬和增加政府開支下，日圓由歷史高位1美元兌70日圓大幅回落至現時的100日圓。

雖然近圓匯已在100左右開始企穩，但若果往後日本經濟仍然未能明顯復甦，相信安倍有可能進一步加大刺激經濟力度，日圓有可能進一步下挫。對於在日本置業的投資者，將物業價值換算成港元後，有可能因日圓匯價下跌而出現虧損。

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