置業 Q & A：樓價遠超可負擔水平

答︰相信不少讀者都會認為，現今的樓價太貴了，樓價一定要回落，甚至大幅回落，樓市才可回復健康的水平。但樓價要跌多少，才算合理?

要解答這個問題，先要為「合理」定義，因為「合理」從來沒有一個公認的準則。

以買賣股票作例子，用100倍的市盈率買入一隻股票未必不合理（如果這家公司未來可以有很高的盈利增長）；相反，用5倍的市盈率買入一隻股票，也可以說是很不合理（如果這家公司未來的盈利，會出現大倒退、甚至會有結業的風險）。

有時「合理」與否不可單從價錢或回報率去衡量，就正如有人認為花費300萬元買名貴跑車很值得，但也有人會認為太奢侈及太不值。

合理價位兩個指標

究竟樓價的合理價格的水平會在哪裏?筆者認為需了解以下兩點。

（一）樓價等於收入倍數︰根據某顧問機構關於「全球住房負擔」（將樓價中位數/家庭收入中位數）的調查結果，香港是全球樓價最難負擔的地方。以現時香港家庭收入中位數28.2萬元、樓價中位數381萬元計，樓價收入倍數為13.5倍，比第二高的溫哥華（9.5倍）、第三高的悉尼（8.3倍）高很多。

以平均數計，全球大城市的樓價收入倍數大約5倍。假設香港的樓價收入倍數要回落至全球的平均水平，樓價要跌至141萬元，足足要跌62%。如果香港的樓價收入倍數要回落至和第二高的溫哥華（9.5倍）一樣，樓價要跌至268萬元，也要跌30%。

利率上升更難承受

（二）供款佔收入比率︰意思是每月按揭的還款金額佔家庭收入的比例。按香港金管局的要求，每月按揭的還款額不能高於貸款人收入的50%。以現時香港家庭收入中位數28.2萬元計，即每年最多只可以用14.1萬元去償還貸款。

如以還款額不能高於家庭收入的50%計，最高可負擔之按揭貸款額為225萬元，即最多可負擔321萬元（以七成按揭計）的樓價。如果用這個方式去理解，現時樓價較「可以負擔價」高出18%。

當然，這是根據現時超低按揭息率所計算出的數字，如果息率有所上升，「可以負擔價」就將會更低。

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