領匯的資產質素料仍有可提升的空間。

答︰房地產基金是有兩種不同的類型，包括投資與房地產有關公司股票和直接投資房地產物業。由於買入的資產不同，它們受市場因素的影響、表現、和潛在風險也不同。如果陳小姐所指的是後者，應是指房地產投資信託基金了。

領匯的資產質素料仍有可提升的空間。

甚麼是房地產投資信託基金？房地產投資信託基金是集體投資計劃的一種，透過集中投資於可帶來收入的香港及/或海外房地產項目，例如：房地產項目、購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓，以爭取為投資者提供定期收入。

房地產投資信託基金在香港的歷史比較短，二○○五年才有第一隻房地產投資信託基金在港成立，它就是我們熟悉的領匯房地產投資信託基金。由於受到投資者的接受、加上有利的市場環境（利率持續向下）支持，繼領匯之後有不少房地產投資信託基金面世，到目前為止，全港共有10隻房地產投資信託基金。

派息對比市場利率

對於投資前景，筆者認為讀者應該留意兩大方面︰（一）市場利率走勢︰在美國或遲或早（但一定會）會減少量化寬鬆，市場利率向上是不可逆轉的趨勢。就以美國十年期政府債券為例，在近月吹起美聯儲有機會減少買債規模下，其孳息率已由2%以下，升至現時的2.5%左右。

由於房地產投資信託基金的賣點之一是為投資者提供穩定的收入，投資者會把它的派息率和市場息率（如債券孳息率）比較。如果往後幾年市場息率向上的機會比向下的機會大，這樣的利率環境很自然會對房地產投資信託基金不利。

（二）物業質素改善的潛力︰這指物業內在質素升級的能力和外在價值增長的能力。內在質素指物業的地點、配套、人流等因素。外在價值指整體租務市場的大環境，這取決於經濟增長、市場上物業的供應量、通脹等。

領匯仍具提升潛力

現時的房地產投資信託基金，除領匯外，大多數是由地產商分拆出來，相信它們在質素上可再提升的空間已不多。

讀者要清楚明白，房地產投資信託基金最輝煌的時期已過去，因為未來幾年，利率環境不再像過去般對房地產投資信託基金有利。現時除領匯還有可能有質素提升的空間，其他房地產投資信託基金，在質素上可再提升空間已不多。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生

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