置業 Q & A：十年定按計落似有着數

答︰以往不少銀行都有推出定息按揭產品，但大多只是兩、三年，最長也不過是五年，故十年期的定按，過去在市場上較少聽到。

定息有甚麼好處？很簡單，透過定息，貸款者可以鎖定每年利息的開支，不會因為市場上利率改變而影響了每年利息開支的負擔。在市場利率上升時，對定息的貸款者有利；在市場利率下跌時，對定息的貸款者不利。

經濟復甦息口必升

現在申請定息按揭有利嗎？對於這個問題，首先要了解「定息」的水平是否吸引。就以剛推出市面的十年期定息按揭產品為例子，息率定為3.25%。當然，以現時的按揭息率計，不論是P按或H按，都不用3.25%那麼高（銀行一般為客戶提供P-3.1%）。由於現時正處於有史以來息率最低的時期，所以一旦全球經濟成功復甦，息率上升是必然的事，到時不論P按或H按，實際息率都不會像現時那麼低。

所以，要決定定息按揭是否划算，消費者要先為未來十年息率的走勢作評估。由於大家都沒有水晶球，所以不能百分百肯定未來息率的走勢。但以下兩個估算，筆者認為讀者可以參考。

利率走勢兩個估算

（一）根據過去二十年的記錄，最優惠利率平均是7.1%。如果用此作參考，未來十年最優惠利率有可能平均處於7.1%。在P-3.1%之下，用P按可能要支付平均實際息率為4%，3.25%的定息可能更着數。

（二）未來兩年，最優惠利率很大機會維持在現有水平。兩年後，聯儲局開始加息，在每次加少少之下，聯儲局可能需要兩年時間，才將聯邦基金利率加至4%（比金融海嘯前的5%或5.5%低），之後息率維持在4%不變。

由於○八年美國減息時，香港最優惠利率沒有完全跟足美國的減幅，所以假設美國加息時，首1%的升幅香港亦不會跟從。所以預期首兩年，最優惠利率維持5.25%，之後兩年平均6.75%，之後的六年平均8.25%。全期十年，平均的最優惠利率是7.35%。在P-3.1%之下，用P按可能要支付的平均實際息率為4.25%。同樣地，3.25%的定息或更有着數。

不過，以上所講的全建基於筆者對未來十年息率走勢的估算，而估算不可能百分百準確。

筆者也沒有將「現值」（PRESENT VALUE）這個元素加入以上的計算之內。不過，相信即使加入「現值」的考慮，結果也不會有太大的出入。

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