置業 Q & A：兩三年後供過於求

答︰近日有地產代理人士請願，促請政府取消三項特別印花稅。批評香港政府在樓市的政策上是後知後覺，增加未來樓市發生爆煲的可能性。

後知後覺早有前科

從過去歷史經驗，政府在樓市的政策是有過嚴重滯後、或後知後覺的實例發生。例如二○○○年後，已經有過兩次政策明顯落後於經濟大環境的情況出現。先是「八萬五」，推出初期確實對當時樓市過熱有對症下藥的功效，可惜當環球經濟逆轉，加上後來面對史無前例的沙士，令樓價出現跳樓式的下跌。

另一個例子是○三至一○年，政府為了扶持樓市從谷底復甦，不惜大減房屋供應，如停止興建居屋、停止主動賣地，以求減少市場供應來刺激樓價上升。政策推出初時，當然人人讚好（至少業主讚好），認為政策可挽救業主於水深火熱之中。不過，當環球經濟復甦，樓價不但重拾升軌，甚至開始失控地上升，令香港市民再次對政府的政策怨聲載道。單單以上兩個例子，已足夠說明政府政策總是後知後覺、出現滯後。

要做到先知先覺不容易。政府受到外在壓力往往不容許有前瞻性的睇法，往往只能頭痛醫頭、腳痛醫腳。原因很簡單，假設現時政府同你講︰「預測未來兩年，樓市的需求可能會因為息口上升而大幅減少，現時應該是時候開始減少供應，以防未來出現嚴重供過於求，令樓價出現大跌。」如果政府真的敢講，相信大部分香港市民都不會同意、甚至有可能激起一次大型反政府遊行也說不定。

美國加息需求逆轉

以上的假設情況未必不可能，因為如果兩、三年後美國真的開始加息，到時香港要跟隨，在加息加重供樓壓力之下，樓市需求大幅減少根本不足為奇。再加上，香港政府為解決當下樓價高問題而想盡辦法去增加供應，確實會令未來幾年樓市的供應量大幅增加。在一加一減下，兩至三年之後，樓市因供大於求而出現下跌差不多是「預料之內」的事。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc