投資SUN角度：地產股 抵買嗎?

四叔話地產股的折讓大好抵買，由五月至今四叔又的確增持得好頻密，仲話未來升幅可以翻倍。然而，「息魔」重臨下令樓市震震哋，股市亦唔好過，今期一於同大家一齊計計數。

香港樓市自○三年沙士後步入升浪以來，反映樓價的中原城市領先指數於今年三月升到123.66的歷史高位，高處漸見調整壓力，終在政府一個又一個針對招數下，出現了拐點，五月初回落至118.51，市場交投急跌。同時，唔少地產商又密集地進行分拆，包括已上市的朗廷（01270）、合和實業（00054）分拆香港房地產－合和房產（00288），現正進行招股。四叔叫人買地產股，地產商就在「散貨」，小股民究竟跟邊個？

行業股價折讓四成

其實，樓價是升是跌，離不開幾大因素，包括政策、供求、利率、通脹、市民購買力及樓價期望。未來數年香港總供應單位達6.7萬個，是○七年以來最高水平，政府又無任何迹象會放鬆現時針對樓市的非常措施，只要超低息的環境一旦改變，供樓負擔上升，將增加樓價下跌的誘因。

不過，樓價由三月高位回落以來，只下跌約5%，本港地產股卻跌更多，新地（00016）及信置（00083）均由今年一月中高位至今累跌逾兩成。股價跌跌不休，實際已把樓價下跌15%的預期priced in，資產值又未重估，行業現時的股價折讓幅度逾四成，較五年平均折讓三成為低。

是否要把握股價折讓吸引的時機上車，當然仲要睇埋大市狀況，因股市表現可以相當反覆，投資者悲觀的時候乜都掟，所以股民不可單睇行業數字，仲要捕捉大市方向。港股目前正處於「六絕」的六月天，要買貨實在唔爭得一時。要炒股價折讓，背後要有個假設是樓價、地價唔會跌到好離譜，所以買樓要量力而為，買股都一樣，仲要有坐貨的能力。

長實（00001）及新地是目前兩間上市市值最大的本地地產商，長實以往是「賣樓王」，手上項目多，明年前預計有唔少項目落成。新地未來一年的項目唔多，九龍站還有貨尾單位，發展收益或受影響，但其總資產當中逾六成是寫字樓、零售舖位等投資物業，現金流穩定。若把地價及樓價視作麵粉及麵包，發展商無非係賺中間的增值部分，至緊要貨如輪轉。

主要地產商之中，新世界（00017）股價折讓最大，因公司收入較反覆，預測性相對難掌握。恒地、新地及信置的股價折讓都在四成以上，吸引力較高。

新地有穩定租金收入，長期折讓幅度應在兩成左右，但近年公司股價跑輸大市，反映市場對其價值睇法有變。恒地的歷史平均折讓近三成，公司是擁最多農地的發展商，四叔近期高調捐農地，若成功，有助加快轉換農地，大和就估計只要農地每呎樓面地價達1,000元，恒地每股資產淨值可提升30元。