置業 Q & A：退市非加息樓價有支持

答︰本港部分銀行在三月宣布加新做按息，有龍頭銀行近日向部分客戶提供低至P減2.85厘的按揭優惠，變相將新造按揭息口「打回原形」，回到加息之前水平。其實筆者在三月時已提過，即使當時加新做按息，但影響只是牌價上的變動，對於一些優質的客戶，仍然有機會提供額外優惠，令實質按息比牌價低，所以不用太擔心銀行會出現加息潮。

主要原因是當時經濟環境還未算十分理想，加上全球央行加大推行量化寬鬆的政策，市場利率上升壓力有限，而銀行的融資成本亦未見緊張。所以，今次只是把給予優質客戶的優惠常規化。當時算不上加息，今天也算不上減息。

至於撇開銀行新做按揭的加減，市場利率大環境預期短期內（至少今年內）都不會出現重大變化。由於聯繫匯率制度的關係，香港的利率要跟着美國走。雖然近日市場有聲音認為美國聯儲局有機會提早退市，隨時會殺投資者一個措手不及，但讀者應該留意「退市」的真正內容，暫時只圍繞着聯儲局買債的規模（即使只講買債規模，聯儲局官員的言論也反映他們未有一致的想法，因為鷹派的官員認為聯儲局要即時減少、甚至停止買債政策；而鴿派認為過早減少或停止買債，有機會損害還未完全復原的經濟復甦），未有預期聯邦基金目標利率會出現改變（即息口）。

事實上，聯儲局在會議記錄上已明言，除非通脹長期高於2%或失業率低於6.5%，否則，聯儲局不會改變現時接近零息的政策。

美加息最快年半後

如果根據現時的經濟數據，美國經濟最多只能有2至2.5%的增長，在此增長率下，失業率只能緩慢地改善，如每月最多改善0.1%左右，所以，以此速度之下（已經算樂觀），失業率要跌至6.5%，最快也需要十個月的時間（筆者認為最少需時年半至兩年）。

如果筆者預期正確，香港的P或H，最快也要年半至兩年後，才有機會出現較大變動，即香港的按揭利率將可維持極低的水平不變，這個因素（極低息）是過去幾年樓市大幅上升主因，筆者相信只要這個因素不變，樓價大跌機會微。

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