90後置業樓守將軍澳

將軍澳是本港未來數年積極發展的區域，龐大的私樓供應，愈見完善的配套設施，令該區樓價顯著升值。年僅十九歲的大學生Kelly，居住寶琳多年，眼見該區樓價高昂，但仍心繫將軍澳，堅持他日置業仍「留守」該區，想揀選平價、空氣較佳的Dream House，位於山上的景明苑，就是當下較理想又較實際的建議。

外表青春、充滿活力的90後Kelly，就讀大學一年級，原來已十分留意現時本港樓市及樓價走勢。她家住寶琳，深明將軍澳區私樓愈來愈值錢，要短期內與家人儲首期上車可謂「難過登天」，不過她又想揀選於土生土長、環境熟悉的寶琳置業，故改變主意，不介意物色區內的平價居屋。Kelly現時靠做Part-time，每月儲近4,000元，想六、七年內上車的話，寶琳其實有不少居屋屋苑，想樓價便宜，離市中心較遠的景明苑，更屬區內的「滄海遺珠」。

景觀開揚 配套缺乏

樓齡已有二十五年的景明苑，大部分二手市場成交均屬自由市場。屋苑屬新十字形設計，由三座物業組成，最大缺點是傳統的居屋格局、沒有太多的消閒設施，但勝在居住環境清幽。

景明苑因遠離港鐵站及新都城中心等市中心地帶，樓價算是全將軍澳區最便宜，市場約有八個自由市場買賣放盤，建築/實用面積514/401方呎的兩房單位，自由市場叫價僅260萬元起。

至於建築/實用面積711/554方呎的入場版三房單位，自由市場叫價約320萬元起。客源多為年輕上車客，每月平均可錄兩至三宗二手成交。

另一方面，景明苑的景觀頗佳，一般中層單位已經可望開揚景觀，除近望山景，前方景致亦遼闊，遠望全區優美市景，屋苑因位於山上，空氣亦見清新，是坑口、寶琳等一帶的居屋屋苑鮮有的元素。唯一不便是需「駁車」到市中心，出入需時較長。

樓市轉靜 估價審慎

在樓市淡靜期，一般的銀行估價會偏向謹慎，尤其對首次置業的上車客而言，就要特別留意。利嘉閣董事總經理黃嘉欣表示，上車客購買居屋，若揀選自由市場的單位，銀行一般估價均與私樓無異，按照市場的過去成交、樓齡等參考資料而估價，上車客需要「估多幾間」做足功課，應付市場變化。

銀行加大壓測力度

她又指，現今的居屋市場，普遍能承做九成按揭及還款期長達三十年的計劃，但要注意銀行現時經已收緊九成按揭的保險範圍，着眼點是買家還款能力的壓力測試位，由以往息口「加兩厘」試驗提升至「加三厘」，如以現時普遍實際樓按息率2.4厘舉例，「加三厘」即當作樓按息率5.4厘測試，供樓負擔不超過總收入的六成會較佳。

Kelly理想Dream House

地點：寶琳

條件：環境清靜

單位間隔：一至兩房

樓價：約260萬元

每月儲蓄：4,000元或以上

預算每月供款：10,000元以下

Kelly每月供款建議（*P現為5%）

樓價：60萬元

九成按揭：貸款234萬元 （P-2.5%計）

還款期：30年

每月供款：9,246元