至抵樓按逐格剖「息」

對置業人士來說，除要承受樓價升跌的風險，按揭息率是另一項變化因素。早前個別中小型銀行已跟隨大行調升按揭息率，坊間實際按息2.15厘的最優惠利率（P）按揭計劃買少見少，但另一邊廂，中銀香港、恒生等乘勢推出定息按揭計劃搶佔市場，置業人士依然不缺選擇。究竟怎樣的按揭計劃最抵？以下為你逐步剖析。

浮息按揭分別以最優惠利率（Prime）及銀行同業拆息（Hibor）為按揭利率基礎的P按和H按，息率會有升跌。

P按仍屬市場主流

定息按揭的息率在指定期限內固定，置業人士初期毋須擔心突如其來的供樓開支上升。

經絡按揭轉介引述金管局資料顯示，今年二月定息按揭產品選用比例只有0.3%，P按佔大多數的86.4%，惟數字仍未有反映上月銀行調升P按利息、及近期恒生新推定按情況。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，就算○四年較多人選用定息按揭，比例亦只約15.4%，原因一來銀行要承擔較大息率風險，未必所有銀行肯推出相關計劃；另因定按息率一般稍高於浮息按揭，一開始就「蝕息」或令部分人放棄揀選定按。

隨着美國加息是必然方向，現時陸續有銀行推出息率貼近甚至低過P按的定按，她相信選用定息按揭的比例將上升。近月少了置業人士選擇的H按，以永亨的H+1.95厘計劃較具吸引力，亦即實際按息約2.157厘，較最抵P按稍高，另要注意該行H按的封頂位為P-2.75厘，即2.5厘，高於普遍P按計劃。

至於定按方面，恒生及中銀香港各有賣點。今月加入戰團的恒生提供四個定息期選擇，首1、2、3及4年的按息分別為1.8、2、2.3及2.4厘，定息期後按息為P-2.6厘，即與該行現時P按的2.4厘相同。相同年期比較，該行定按息率全城最低，但缺點是不設現金回贈。

中銀香港則提供三款定息期選擇，其中最長的是首七年定息3厘，適合預期加息周期較快重臨及加息期持續的業主。

選擇哪種按揭，仍應視乎個人需要。劉圓圓舉例，如業主的財務狀況較緊張，每月固定供數千元已很吃力，一旦息率上調，每月要供多數百元就會影響生活，又或業主預期數年內將有開支較大的計劃，則選定按或較適合。

當然，置業人士要留意定息期後，定按的按揭利率亦會以浮息計算，未來也將承受加息風險。

要找出最抵的按揭計劃，比較息率是最直接的方法，惟要注意現時滙豐、恒生、中銀香港所用的P為5厘，其餘銀行的P為5.25厘。現時市場上以中小型銀行提供的P按息率最低，例如大新、永隆、富邦等繼續提供P減3.1厘，即實際2.15厘。

比較按揭計劃，除看息率，其他條款特別是現金回贈及罰息期同樣重要。譬如，若預期美國較快加息，大家認為中銀香港首五年定息按揭的利息開支可能較低，但由於計劃不設現金回贈，兼且罰息期與定息期掛鈎，即同為五年，否則需繳付罰息，靈活性較該行P按僅三年罰息期為低，預計短期會換樓的置業人士應考慮清楚。

不少銀行提供最高1%的貸款額現金回贈，但個別銀行會將之與罰息期掛鈎，如滙豐客戶若在第一年終止P按，除要繳付3%的罰息，亦需退還全數現金回贈。