置業Q&A：借定按小心賺頭蝕尾

李小姐︰銀行推出定息按揭產品，是否意味着利息將會在短期內大幅上升？

答︰有些人會認為，銀行推出定息按揭計劃，是由於它們預期短時間內會加息，希望透過定息計劃來招客。

銀行着眼利息收入

其實，銀行推出定息按揭計劃，與是否預見加息，根本拉不上關係。道理很簡單，銀行向客戶借出定息按揭貸款，所得到的收入是固定利率之下的利息，所要付出的成本是浮動利率的存款利息支出或從銀行間拆借市場借入浮動利率的拆借貸款。如果市場利率在未來短時間內會上升，借款者和貸款者之間，得益是哪一位？受損的又是哪一位？

以一家龍頭銀行剛推出的定息按揭計劃為例，一年期的定息按揭息率為1.8%、兩年期為2%、三年期為2.3%、四年期為2.4%。如果客戶選用四年期的定息按揭，客戶在首四年的實際按揭息率將鎖定在2.4%。由於銀行的收人是固定，如果往後時間市場利率上升，銀行將要冒利潤減少的風險、甚至還有虧損的可能性。

所以，銀行推出定按計劃，和它們是否預期加息，根本是兩回事。相反，筆者相信，銀行更加希望在預期沒有加息機會下客戶選取定息按揭計劃，因為此情況下銀行的潛在收益將可最大化。

那麼，客戶應否揀選定息按揭計劃？

不妨計一計數，如果同樣以四年期定息按揭計劃作為考慮，四年期定息計劃的固定息率為2.4%。現時，銀行普遍提供P按的息率為P-3.1%（P=5.25%），現時實際息率為2.15%，比固定按揭息率「平」0.25%。所以，如果未來四年息率的平均加幅有0.25%或以上，申請固定按揭計劃才會有着數。

加息風險仍然有限

不過，除了首四年息率的比較外，也要比較四年之後息率的差異，因為定息期過後，按揭息率會以P-2.6%計算（P=5%），比現時銀行普遍提供P按的息率P-3.1%（P=5.25%）高，即是P-2.85（如果將P換算成P=5%）。由於按揭供款年期短則十年八年，長則二、三十年，不要忽略定息期完結後息率的差異。

所以，除非讀者認為未來四年加息的幅度會很大；四年後很大機會會賣樓；或認為四年期有能力找到更平的P按做轉按，否則，現時選擇定息按揭未必划算（頭賺小小，尾蝕多多）。加上，未來兩年，相信加息的風險很有限，定息的好處未必太大。