譽．港灣擁雙線優勢

要數未來數年最具潛力的鐵路盤，不得不提鄰近沙中線啟德站的新蒲崗住宅地標譽．港灣，「食正」啟德郵輪碼頭效應，加上連接東九龍新核心商業區的環保連接系統通車後，該站將坐擁雙線鐵路優勢，難怪屋苑入伙短短兩年多樓價屢創新高，去年底建築呎價曾見1.1萬元高位，成為鐵路潛力盤之中的「大贏家」。

譽．港灣位處新蒲崗太子道東，前身為新蒲崗裁判法院及新蒲崗政府合署，及後發展成區內級數最高的大型屋苑，入伙只有兩年多，提供1,159個單位。屋苑雖然位處舊區之內，但由於「對正」啟德新發展區，加上基座商場有行人天橋直通未來的啟德站B出口及新發展區，可謂佔盡地利，住戶步行六分鐘便到港鐵站，外出快捷方便。

會所規模 區內最大

貴為新蒲崗的地標住宅，譽．港灣最大特點是五座簇新高廈建於基座之上，最低層住宅離地高逾一百呎，景觀特別開揚，前臨啟德新發展區及郵輪碼頭海景。另外，屋苑配套級數亦是區內「超班」，住客會所Club Latitude不但規模是區內最大，而且氣派十足。至於基座商場Mikiki走時尚路線，是年輕人至「潮」蒲點，吃喝玩樂不假外求。

間隔多元 樓底逾10呎

譽．港灣戶型多元化，由一房至四房均有選擇，戶戶有露台，建築面積介乎571至3,217方呎，除分層單位外，亦設有頂層複式大宅。值得一提的是，屋苑五座大廈中，以第1及2座最矜貴，不但位處最前端，享正南最優質海景之外，單位質素比其他座數高，戶戶樓底高逾10呎，其中清一色主攻四房大宅的1A座及2A座，更被喻為屋苑的「樓王之王」，去年中有特色單位以建築呎價2.8萬元售，貴絕東九龍。

早於二○○九年開售的譽．港灣亦深受投資者追捧，當時首批單位即供建築呎價6,892元，在郵輪碼頭概念作招徠下，開售半小時極速售出200個單位。屋苑入伙後樓價跟隨大市不斷創新高，去年底平均建築呎價見1.1萬元高位，較開售初期高一大截。

社區配套：舊區活化 前景看俏

新蒲崗是傳統舊區，社區配套不多，譽．港灣附近遍布舊樓及工廈群，市貌難與新發展區相提並論。不過，隨着「起動九龍東」計劃展開，區內起翻天覆地變化，尤其是荒廢多年的舊啟德機場地皮，已大興土木，未來發展成集啟德郵輪碼頭、酒店、住宅、商業、都會公園及體育城於一身的全新社區，當中啟德郵輪碼頭率先於今年年中啟用，為東九龍一帶「大變天」展開序幕。

上班族進駐 潛力佳

另外，政府銳意打造東九龍的啟德、九龍灣及觀塘，成為中環以外的核心商業區，計劃中擬興建環保連接系統貫通三地，並接連觀塘線及沙中線，啟德站將成為其中往來核心商業區的轉車站，更具鐵路優勢，屆時鄰近優質住宅勢吸引上班族進駐，升值潛力優厚。

戶型簡介：四房樓王 嗌2500萬

譽．港灣單位間隔種類繁多，樓王單位要數分布於1A及2A座的四房大宅，建築面積介乎1,700至逾2,000方呎，實用率逾78%，是東九龍罕有的四房雙套房設計。現時市場僅得兩個同類單位放盤，入門單位為1A座中層B室，建築面積1,701/1,333方呎，現叫價2,500萬元，建築/實用呎價14,697/18,755元，屬市價水平。

橫廳設計 飽覽靚景

上述四房單位最大特色是客飯廳以橫廳設計，設有逾20呎長落地玻璃窗，加上外連露台，在逾十呎高樓底襯托下，住戶可安坐家中盡享郵輪碼頭景致。該類單位共有四個房間，其中兩個為套房設計，當中主人房空間寬敞，浴室設備豪華齊全。

屋苑市況：議價有限 市況轉靜

港置營業經理黃杰表示，受新辣招及禽流感影響下，買家觀望氣氛濃厚，惟礙於只有個別業主提供議價空間，價位最多回歸市價，導致近月市況轉淡靜。

一房單位 最筍630萬

現時譽．港灣約有50個放盤，不少叫價偏離市價，較貼市價的放盤亦較銀行估價高出5至10%。盤源以兩房單位為主，最低消費要660萬元；三房及四房單位入場費分別為1,200萬元及1,800萬元。至於一房單位最平630萬元。租務市場方面，目前兩房單位月租由16,500元起，較入伙時漲價近三成；海景三房單位月租由28,000元起。

譽．港灣資料

地址：新蒲崗太子道東638號

座數：5座

單位數量：1,159伙

樓齡：逾2年

發展商：新鴻基地產