內房結隊來港 上市今非昔比

有報道稱，至少有六家內地房企，打算今年來港上市，共籌資十六點五億美元，基本都拍上了擔任保薦的投行。內地房企結隊來港上市事出有因，像此情況的上市盛景以往有過，但今時今日難再與以往攀比。何況不管是首次掛牌的IPO，還是「借殼」上市，內房龍頭該來的已經來了，再來的可能多屬二、三線內房企業，這也是不能與盛景相比的。

內房來港上市，主要是希望搭起一個長期融資平台，顯示由龍頭房企先行一步，到二、三線房企跟風，內房的融資模式發生改變，力圖擺脫單純依賴信貸的舊習慣。內房這一步改變，全拜調控加緊縮的政策所賜。先行一步的內房龍頭，得以在香港資金充裕的資本市場，多種形式地補充資金，成本要比在內地借貸廉宜得多，是香港平台的吸引所在。

當然，要擠入香港融資平台，內地房企不能不付出任何代價，尤其現今投資者的眼光，已經變得有些冷。以往在市況不就時，有的內房「自視過高」，以致上市折戟，現在的內地房企對市場了解已加深，知道順應投資者較低市盈率、較大折讓定價，是其認為應付的代價，背後所包含的期望，是吃頭虧而賺尾注，為擠入香港這個融資平台以屈求伸。

值得注意的是，內房在市場歷練中也開始學精了。以往靠售樓盈利作唯一收益，現在轉而開拓投資物業，近年一些有實力的房企，投資物業的版圖甚至布局到國外都會城市，得到的好處在於，在調控而致銷售停滯時，投資物業的公允值提升，能起到補充盈利不足的作用，利用這種「合法」會計的粉飾，降低了資產價值體現在市值的實質折讓。

內房很在意定價低的話，本就不應結隊上市，因為密集、結隊上市，意味着供應多難有「叫座力」。但明知有這層原因，內房還要結隊上市，顯示了迫切的態度，眼看Ａ股氣候難成，中證監仍會較長時間收緊IPO，二、三線房企等不及中證監放開閘門，轉而急切打道來港。投資者對這類房企難免心有疑慮，證監會應為保障投資者，把好發審這道關。

除了內房本身基本因素的疑慮，內地房企哪管你是龍頭還是二、三線，刻下都共同面對政策風險，在調控不放鬆之下，中央隨時會因樓市不聽話出招調控。不過調控政策對房企是同一金鐘罩，二、三線房企更多一重的，就是在市場競爭方面的弱勢。基於這一重考慮，投資者對定價往往有更高的折讓期望，內房想上市成功，對此不能不給予考慮。

港股迎來內房新一輪上市潮，將是在內房概念上，投資者與內房企業的新一輪磨合。實際上，從已上市的內房股的表現看，投資者受落程度還是頗高的，這一輪要來的房企，撇開其本身條件，在宏觀上看剛性需求、看城鎮化前景，並非沒有可投資之道。加上二、三線房企開拓的多是二、三線城市，更加切合城鎮化政策，不能否定其投資價值，在風險與價值間求得平衡，將是投資者要做的功課。