延文禮士道未來新貴

九龍塘一向以中低密度發展為主，居住環境清幽，其中靠近九龍仔的延文禮士道（Inverness Road），以老牌豪宅主導，住宅物業數量不多，故倍添寧靜。值得注意的是，該街道的舊廈併購活躍，兼且有興建中的新豪宅項目，故未來可望成為地區新貴。

延文禮士道位置較接近九龍城，其連接衙前圍道、東寶庭道及聯合道。而受本港以往殖民地管治影響，延文禮士道的名命是來自大英帝國的地名，街道名字是源自蘇格蘭延文禮士郡（Inverness-shire），至於延文禮士郡現時是屬於高地議會區。

九龍塘區物業密度較低，整體環境舒適安靜，不過，區內較接近港鐵九龍塘站的一帶，不論行人或是車輛的數量也較多，難免會有嘈雜感；至於較遠離港鐵站的九龍仔，因為鄰近九龍仔公園，有大片綠化地帶，人流較少，是區內特別寧靜的地帶。

積極買地 併購舊樓

香港置業助理聯席董事何健成指出，靠近九龍仔的延文禮士道向來甚少受到市場注視，因為沿街豪宅數量不多，兼且悉數為老牌物業，所以鮮被提及。不過，隨着政府在一○年拍賣售出延文禮士道的豪宅地，加上有發展商近年積極併購沿街舊廈，以重建發展，凸顯了該帶的重建潛力，因此延文禮士道一帶的豪宅後市可被看高一線，並有望成為地區新貴。

其中由政府拍賣售出的延文禮士道豪宅地皮，由華懋以21.7億元投得，地皮佔地約7.58萬方呎，發展商計劃興建4幢10層高物業，提供約160個大單位，由於延文禮士道鮮有大型豪宅發展，故項目的銷售部署將受市場注視。

除政府出售的豪宅地外，私人發展商亦積極併購延文禮士道的舊廈，其中延文禮士道14及16號，就獲永義國際斥資逾2.2億元，購入逾八成業權，現計劃透過強制拍賣統一業權，預期日後會發展成中密度豪宅，而發展商估計，項目最快可於一四年登場。

賢文別墅實用率86%

延文禮士道有兩個屋苑式發展的豪宅，其中一個是位於延文禮士道22號的賢文別墅，其落成於一九七七年，由兩座物業組成，每層有4個單位，總單位量約45個，建築面積由約635至800方呎，一律為三房間隔，單位具備老牌豪宅間隔四正實用的優勢，實用率約85至86%，為現今豪宅新盤少有。

盤源極少價硬淨

該屋苑除設有分層戶外，亦有16伙特色戶，其中地下特色單位是附連花園，另頂層特色戶則附有天台。不過，屋苑不設住客會所，只備有車位，在這方面難與新盤媲美。

事實上，賢文別墅具重建潛力，故物業的小業主曾於○六年聯合業權放售，惟未有成事。港置何健成說，賢文別墅因具重建潛力，所以二手放盤的叫價向來高於市價，市場現時僅有1個放盤，為一個低層建築面積約800方呎單位，連車位叫價約1,000萬元；另受市場氣氛轉差影響，該屋苑亦有個別業主寧願封盤，令屋苑的盤源更少。

賢文別墅資料

地址：九龍塘延文禮士道22號

樓齡：約36年

物業座數：2座

單位量：約45個

文華閣清一式三房

延文禮士道另一個豪宅屋苑，是位於30號的文華閣，屋苑落成至今逾四十年，建有3座物業，每層只有兩個單位，故單位量不多，僅約30個。單位則較賢文別墅大，建築面積由約880至1,200方呎，實用面積則介乎約715至992方呎，間隔為三房及三房連套房。

千萬有找 景開揚

該屋苑四周建築以公園和學校主導，鮮有高樓，其中向西為佔地廣闊的九龍仔公園，而向南則為小型公園的延文禮士道花園，因此單位外望視野開揚，當中以B座向九龍仔公園的單位最佳，視野特別開揚。

港置何健成稱，文華閣屬區內入場門檻較低的物業，入場費低於1,000萬元。他續說，惟受近期市況不穩影響，加上業主沽出單位後，難以於同區再置業，因此文華閣業主相當惜售，暫時未有錄得放盤。

至於屋苑本年至今，暫只錄得1宗成交，為一個C座低層1室，建築/實用面積約880/715方呎，獲買家以813萬元承接，建築/實用呎價逾9,200/11,370元。

文華閣資料

地址：九龍塘延文禮士道30號

樓齡：約41年

物業座數：3座

單位量：約30個

啟德新發展醞釀大變天

延文禮士道較接近九龍城區，可步行往這個飲食天堂，尋找各式美食，另受惠於政府積極發展前啟德機場，年內將有新郵輪碼頭啟用，同時亦已一口氣推出兩幅住宅地招標，令地區將逐步展現新景象。

新郵輪碼頭快啟用

新郵輪碼頭快將於六月正式啟用，其核心部分是位於舊日的的啟德機場跑道，設有兩個泊位，水深達12至13米，是首個可供22萬噸郵輪停泊的泊位。至於郵輪碼頭的頂部，並建有分為「山、城、水」三部分的公園，種植有季節性植物，同時亦設有中央草坪的露天舞台、以及兒童綠洲和戲水廣場等，公園內兼且有觀景平台，可供旅客觀賞維港景致，落成後勢必成為地標建築。

至於該發展區的住宅部分，亦獲政府積極推展，為增加本港的住宅地供應，政府已於早前推出兩幅啟德住宅地招標，將於五月底截標，而上述兩地均為限量地，並破天荒引入「港人港地」條款。

該兩幅地皮合共限建不少於1,145伙，住用樓面約40.99萬及45.28萬方呎，其中10%住用樓面須作樓高3至6層的低密度住宅發展，同時亦設有高度限制。