Fundman睇市:優質內房睇位買

前晚美國公布的幾項經濟數據,除三月消費信心意外回落之外,其餘好過預期,二月份耐用品訂單升5.7%,是五個月以來最勁,一月數字也獲向上修訂,重點係一月全國20大城市房屋價格,按年升8.1%,是○六年六月以來單月最大升幅,聯儲局推量寬令銀紙貶值,促使炒燶的樓價止跌回升,看來效果相當好。

數據理想,但前晚美國長債息縮番轉頭向着1.9厘進發,經濟復甦勢頭日趨明顯,加埋超低息未有耐玩完,美股升111點,報14,559點,再創紀錄新高。外圍強勢,塞浦路斯危機暫告一段落,期指結算日,恒指升153點,報22,464點,可惜成交得635億。今日長假前夕兼基金第一季結,估計個市都有機會行多一小步,尤其睇番成個亞洲區,截至尋日,日股今年升20.2%,菲股升17.8%,印尼升14.2%,泰國升12.4%,反觀去年經濟增長7.8%的祖國,滬綜指得1.4%進帳,難兄難弟港股仲要跌0.8%,唔知逆向會維持多幾耐,但主觀看,中港股市短期追補落後,要比其他強勢股市轉弱跟跌的機會大。

唔知有冇同感,同樣係內房股,但中海(00688)、潤地(01109),同埋規模有番咁上下的恒大(03333),總畀人截然不同的感覺,唔少認同中海、潤地屬於內房翹楚,長線投資佳選,可是轉角市時,唔少人會喜歡揀「球來球往」的恒大,主要係貪其股價波幅性比較大,投機味比較濃。

恒大業績也印證了這點,去年全年賺91.71億元人民幣,跌21%,尋日股價最多曾跌10.6%,最後跌7.4%,收報3.23元,成交額超過10億,係年初以每股4.35元批股以來最多,兼且有四分之一成交來自沽空,畀市場相當「驚」喜!

相比其他行業,內房股透明度唔錯,至少業績前,大家可以由每月銷售數據推敲全年數字,做好準備。恒大全年銷售額923億元(人民幣.下同),按年升14.8%,分析員係心裏有數,以銷售額計,緊隨一年賣樓過千億元的兩大A股巨擘萬科及保利之後,比中海及潤地的850及522億元仲多。

促銷過勇拖低毛利

今次業績,意外是恒大毛利率由一一年的33.2%跌至27.9%,仲低過中期時的28.6%。由下半年內地樓市氣氛明顯好轉,令人聯想到下半年為趕目標,促銷削價幅度高於預期。另外,是股息處理方法,以往唔派中期,末期一次過派的恒大,今年索性以保留現金為由唔派,進一步降低負債比率,以年初才批股集資半百億,這又是另一意料之外。

樓市氣氛、地皮成本外,銷售策略、興建物業類別、物業質素、及發展商商譽都影響售樓毛利率,潤地及中海今年毛利率也收窄,由39.6%及40.2%跌至37.6%及38.2%,幅度細過恒大。經尋日一跌,恒大顯得更便宜,筆者唔反對博反彈,但從往績看來,恒大要在全人類看淡時,表現才較好。

史提芬