起動東九 平衡供求

過去一年，住宅物業市場受盡政府「雙辣招」的影響，加上美國量化寬鬆政策，吸引不少住宅投資者把熱錢轉投工商舖市場，令整體成交註冊量上升至歷年新高，成為一時佳話。

可是在二○一三年二月底，政府把「辣招」首次延伸至非住宅物業，令熾熱的工商舖市場，大幅度降溫，投資氣氛將放緩並進入整固期。在去年，政府於住宅SSD及BSD推出後，首兩個月住宅成交量分別下跌約兩成及五成，及後第三個月便重回上升軌道，若以此推算，非住宅物業市場在「辣招」後，於未來兩個月工商舖成交量將分別下跌約五成及三成，但預計將於四月至五月份逐步回暖。

價升量跌 商廈漲租

政府是次推出「辣招」的誘因，或是為了回應民間對租金不斷上揚的呼叫聲。無可否認，工商舖物業價格對租金升幅，確帶來小部分影響，可是最根本的問題是來自供求不平衡。散戶的抗跌能力較低，因此寧持貨不放，令市場上大手成交的比例上升，進一步深化「價升量跌」的問題。另外，筆者估計更多用家在「辣招」推出後，將轉買為租，令本已龐大的租務需求進一步上升，最後令租金水平再度被推高。

筆者認為，若政府真的顧及小商戶的利益和存亡，政策焦點應着重於增加供應量而非寄託重稅能遏抑租務市場。香港無疑是寸金尺土，但如能善用土地規劃帶來的益處，並配合起動東九龍及活化工廈等等遲遲未動工的概念工程，便能大幅增加供應量，解決根本需求，平衡租金水平。