樓價見頂回落有排等

陳小姐︰滙豐帶頭加息,加上在政府多番辣招之下,樓價會否真的可以見頂回落?

答︰滙豐加按息成為近日樓市的熱話,筆者在上星期的文章已說過,滙豐今次加按息只是加「新按」,沒有觸及現有的按揭貸款者。所以,預期今次滙豐或其他銀行加新按息對樓價的影響將不會太大。

加新做按息影響微

根據金管局向銀行收集資料的統計,不少銀行向客戶提供按揭貸款的利率,往往比銀行的牌價優惠。所以,筆者更覺得今次加新按息,對樓價的影響將較輕微。

如果加新按息不會對樓價造成太大影響(當然假設新按只是輕微地加,如今次般只加1/4厘),那麼加舊按息會否對樓價造成大影響?

對於這個問題,筆者的答案是「同意」,並已多次提及,香港樓價有機會調整,最大的原因有兩個:

一、市場利率大幅上升(或返回金融海嘯前的水平),如P(最優惠利率)或H(銀行同業拆息),不但影響未置業者入市的意欲、更甚的是會影響到部分實力不足的業主,因為供款負擔超出預期(可負擔水平)而要被迫放棄物業。到時,需求減少而供應增加下,樓價豈無下跌之理。

二、政府推行另一個類似「八萬五」的計劃,向市場承諾持續幾年大量興建公屋和居屋,180度改變現時「用家」和「投資者」對前景的預期。對於用家,他們如果相信政府有能力達成大興公屋和居屋的目標,大部分自然會放棄買私樓,令需求緊張的情況得到紓緩;另一方面,投資者亦會因為擔心租金和樓價前景不佳而減少入市投資的步伐。兩者均可大大紓緩現時由需求所引發的樓價急升現象。

政府不想推冧樓市

當然,筆者不相信香港政府有這份勇氣,去做一些隨時會被過百萬業主痛罵的政策,因為上一個八萬五已令政府明白,會衍生百萬業主的怨恨。

筆者相信樓價要有明顯調整,還是要等到市場利率大升時才會發生。幾時?如果伯南克是表裏一致的話,根據他今個星期的講話內容,聯儲局可能要到二○一四年、甚至是二○一五年才會開始加息。今年,筆者相信加息的機會近乎零,未買樓的讀者,今年相信仍要等。

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梁偉民

樓價要明顯調整,相信要等到按息大升時才會發生。