置業 Q & A：上調新做按息並非真正加息

本周滙豐、渣打及恒生等銀行上調新做按息0.25厘。

以滙豐為例，加息後，P按加息0.25厘，最新為P減1.85厘至P減2.15厘，實際按息2.85厘至3.15厘；H按加息0.25厘，最新為H加2.55厘至H加2.95厘，鎖息上限同時上調0.25厘至最低為P減2厘。P按和H按現金回贈維持在0.2至0.5%。

雖然這次加息是逾一年來首次，但不少買家已有心理準備，銀行會隨時增加新做按息。而且和○八年最低新做按揭息率時相比，新做按揭已經歷數次加息，而且幅度亦比今次大。舉例○八年最低的時候，銀行承造新按可低至P-3%（P=5%），和現時相比，足足上升了0.85%至1.15%。

實際多數低於參考價

另外，以上的按息只是參考價，銀行往往會加入客戶質素作考慮，最終息率或比以上的參考價便宜。還有，市面上有不少銀行提供低至P-2.75%至P-3.1%（P=5.25%）的按揭計劃，只要置業者花多些時間格價，仍有機會找到較平的選擇。

對於今次加息，筆者有兩個見解：

首先，今次加新做按息不等於「加息潮」已經開始。首先，加息潮的定義應該是指P（最優惠利率）或H（銀行拆息）持續上升，但兩者均沒有出現。筆者認為今年P上升的機會很小；H即使上升，相信其幅度也會很有限。

說回新做按揭，相信加息只是偶一為之，因為從銀行的資金流看，目前還沒有太大的資金壓力，令銀行有必要加息。加息可能只是個別銀行的商業決定（選擇將資金用於那方面的貸款）和對資金的分配。

只影響上車及換樓客

第二，加新做按息對樓價影響輕微。筆者多年前已說過，「加息」絕對是樓市見頂的訊號。不過，「加息」所指的加P或H，不是指加新做按息。因為加新做按息，受影響的只是新買家和換樓的業主，只佔小數。而且新做按息上升只會阻嚇投資者或用家入市，不會令現有業主將手上的物業向市場拋售。

相反，當P或H上升，影響的不再只是新買家和換樓客，而是過百萬的現有業主，只要當中有百分之一的業主抵受不了加息而要賣樓（因供款壓力太大），向市場拋售的單位量將數以萬計。

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