樓市穩健不可得 求蝸居市民倒楣

滙豐帶頭上調按揭息率，大銀行紛紛跟風，中小型銀行跟風恐怕也是遲早的事。表面上，上調按揭息率是銀行各自的決定，但事情的緣起，在於金管局的政策動作，因為採用《內評法》計算資本充足比率，令按揭貸款的風險加權比率下限，由百分之十提升到百分之十五，即銀行支持樓貸需預留的資本增半，銀行在此新政逼迫下，惟有向置業者轉嫁成本，可以說銀行被迫隨政府調控起舞，是今天的必然。

按揭息率上調，說明政府的政策手腕愈來愈硬，在辣招、加辣招等手段後，再催化緊縮按揭，已踏上有形之手干預的不歸路。着力的方向愈益滑向打壓需求，很難說受此招打壓的只是炒家，即使政策本意是殺炒家，數度打壓不斷加碼，也連帶把用家殺傷了，因為政策調控不但令稅負攀升、按保加費，也令按息攀升，但求有一蝸居的市民、急於有瓦遮頭的市民，不止硬啃了貴樓價，更要硬啃供樓貴息。

按揭息率上調，說明利率實際應用，與基準利率將逐步偏離。這關乎市場按息預期的改變，不似習慣認為的，只要美聯儲主席伯南克不扭緊利率這根弦，港息就篤定跟住美息走，維持史上最低的息口。在監管變招下，按息是可以由銀行決定，偏離超低息水平，何況美國提前加息風聲傳得甚緊。按息突然轉向，原本既定的預期已失靈，令近來覓樓上車、換樓的市民，被殺了個措手不及。

按揭息率上調，引起關注將是一輪利率周期啟動。雖然這一刻市場焦點落在銀行如何跟風的形勢，但進一步的預期是，按息不止於僅加四分之一厘那麼簡單，畢竟須視乎政策的目標及需要，風險加權比率理論上有很大的向上空間。

當下適逢政府策動的首次置業的置安心、白表免補地價買二手居屋，面臨要「落筆」的時刻，利率預期顛覆，隨之行情看升，令這部分市民頓失預算，陷入停一停、想一想的犯難境況，成了至不安心的事情。

按揭息率上調，日後亦有息口反覆的風險。發生在一一年九月的有大行帶頭加按息，結果悄然退縮收場，其後本港更陷於漫長按揭戰。目前難以估測出現像上次反覆的機率，但環球經濟諸多不確定，甚麼事都可能發生，畢竟利率一直被政策所扭曲，與經濟存在諸多悖逆，息口走勢往往出人意料，在某些條件下出現反覆並不出奇。

以往是政府一手製造了供應斷層，造成了樓市癲狂；今天也是政府不斷出招，要扭轉樓市的升勢，政府主觀武斷地施加政策，來來回回地與市場角力，斷送了多年樓市穩定發展的機遇。樓市無穩健可言，政府對樓市翻手為雲、覆手為雨，成全龐大的利益集團，倒楣、吃虧的只是但求有一蝸居的市民，他們不但要捱貴樓，也要捱貴息，且貴得來居住環境差劣。更不幸的是，可能成為接火棒者，甚而淪為「負資產階級」一員。這種以往曾發生的事，仍大有機會重演。