置業 Q & A：預留充裕資金不怕先租後買

陳小姐︰剛攪珠的置安心計劃「綠悠雅苑」是否值得買？要是樓市未來三、四年大跌，會否變成很大負擔？如先租樓再等樓價跌才入市的話，資金都花光在租金上，到時沒資金入市，該怎辦？

答︰雖然置安心計劃被市場不少人士批評定價昂價，約只有三成折讓率，售價動輒300萬元。但和市場上其他私人屋苑比，對於上車客來說，有折讓總比無折讓好。

「置安心」定價算合理

「綠悠雅苑」屬政府補貼住宅項目，配套、質素和用料當然比不上大型的私人屋苑，但以價單列出實用面積每方呎約6,000至7,000元計，計回三成的折讓率，實用面積售價每方呎約為8,500至10,000元，這個價錢，和現時青衣不少二線屋苑差不多。現時同區一線屋苑的實用面積每方呎售價約11,000至12,000元，較綠悠雅苑高20至30%。如果以同區屋苑作參考，綠悠雅苑的定價尚算可以。

至於樓市未來三、四年若大跌，這會否變成很大負擔？

如果不計樓價賺蝕，樓價的變動對於業主負擔的影響較有限，因為樓價上落不會影響業主每月的按揭還款額，所以業主的負擔基本上是不變的。當然，有些人擔心若在入住後樓價真的大跌，令物業資不抵債，業主很可能被銀行強制收回或被迫要求補回首期差額。但根據上次樓市大跌的經驗，只要業主還款能力不變，銀行是較小機v會逼業主「贖樓」。

陳小姐的擔心是有道理，不過不應僅在樓價的起跌，而是應該在按揭貸款息率的變動上。

留意樓按息率變動

現時按揭貸款利率超低，在入息限制之下，不少申請者都會用盡可貸款倍數。一旦按揭息率在幾年後回復正常，即使收入增加，到時每月供款佔收入比率，也很大機會升至70%，有損日常生活的質素。

至於現階段應否先租後入市？答案很簡單。你要問自己在現時的收入中，預留了多少作為日後供樓之用（假設陳小姐手上已有首期作買置安心之用）。如果沒有這個準備，你日後如何供樓？如果你有預留收入一部分作日後供樓用，這筆供樓的錢和現時所繳交的租金比較，哪一個較多？如果預留供樓的錢比交租的多，陳小姐所擔心的問題根本不存在。