瓊麗苑雙重優勢

牛池灣、彩虹，以至鑽石山一帶，都是居屋及公屋的集中地，當中有簇新的，也有屬於「老牌」的；有交通方便，也有較「吊腳」的。其中在斧山道附近的瓊麗苑，自由市場入場費308萬元起，做價較采頤花園及嘉峰臺等熱門居屋要低一截，是區內的「低水」之選。

由於瓊麗苑只有兩幢住宅大廈，規模較小，加上偏離港鐵站的緣故，向來屬較冷門的置業選擇。不過，屋苑對面的斧山道設有巴士及小巴站，往返港九新界多區，其中乘小巴往港鐵黃大仙或鑽石山站亦只需六分鐘。

瓊麗苑屬於八、九十年代的「新十字型」設計，提供兩至三房單位，當中兩房建築/實用面積一律為515/401方呎，且屬「長方廳」設計；至於三房戶建築/實用面積分712/554及827/645方呎兩種，大廳均呈曲尺形，其中面積較大的三房戶，其浴室特別大，並設儲物室。

擁市區便利 享郊野寧靜

景觀方面，地勢較高的瓊麗苑，部分單位景觀不俗，最佳景觀為各座坐向西南的高層戶（1至2、7至10室），可遠眺維港，惟中低層戶的景觀會被毗鄰居屋嘉峰臺遮擋；至於各座坐向東北（2至7室）大部分單位可眺望獅子山。整體而言，A座景觀較B座更開揚，主因是B座位置較貼近海港花園及嘉峰臺。

瓊麗苑的賣點是既享有市區的便利，亦擁有郊區的寧靜，屋苑除自設小型公園外，附近有一條石階，可步行到豐盛街另一邊的牛池灣公園，公園規模大，設施簇新，雖然落成不久，但已成為區內居民的休憩熱點。

「雙稅」打壓業主紛擴議價

瓊麗苑單位的折扣率介乎35至45%，不過由於屋苑樓齡已屆二十四年，第二市場的按揭年數會較低，故佔八成的成交均屬自由市場。

富誠地產區域經理林栢榮預期，本年中即使多了一批免補價買二手居屋的白表客，但對屋苑的交投影響亦不大。

放盤少 約300萬入場

相反，雙倍印花稅辣招一出，市場觀望氣氛隨即轉濃，有部分不看好後市的瓊麗苑業主，想趁高位沽貨轉做租客，將議價空間擴大至3%。目前屋苑有約9個放盤，以建築面積515方呎最細單位為例，自由市場叫價由308萬元起，第二市場叫價則由188萬元起。

瓊麗苑小檔案

地址：牛池灣豐盛街38號

樓齡：約24年

座數：2座　

單位數量：700伙