工商物業不能過分打壓

政府在公布財政預算案之前，先推出新稅辣招，立竿見影，樓市即時轉靜，炒家幾乎絕迹，但部分細價屋苑成交增加，相信這些買家是不受新稅影響的首次置業者，在新稅趕走炒家之後，市場少了對手，反而較容易入市買得心頭好。

新措施包括調高印花稅的稅率，當中200萬元以上的物業，印花稅增加一倍，非住宅物業亦須繳付新稅率。金管局同時宣布進一步收緊按揭，把壓力測試要求收緊為假設利率上調3%，工商物業按揭成數減一成。香港按揭證券公司亦把住宅按保計劃修訂為400萬元以下才可承造九成按揭貸款，450萬元以上最高八成，物業價格上限維持600萬元。

上次港府出招為加強版額外印花稅及引入買家印花稅，出招後市場成交量跌但做價反升，部分資金轉移至非住宅物業。今次再出招，集中在加大交易成本方面，從而降低投資物業的吸引力。

阻嚇投資助人上車

新稅措施對首置人士及六個月內因換樓而先賣後買者給予豁免，只需交原有印花稅率。這明顯對首置人士及原來已是業主、但想購入另一個住宅的人士作不同處理。若你是首次置業或樓換樓，你只需交舊印花稅率。這樣做的動機，相信是想在目前供應有限的情況下，阻嚇來自投資者的需求，從而騰出空間較易上車置業。

新招亦針對非住宅物業，除了雙倍印花稅率外，更規定非住宅物業的印花稅，需要在簽買賣合約時繳交，令「摸貨」成本大幅增加。以前是成交時才付印花稅，今次限定要提前於簽買賣合約便要付印花稅，相信有助於冷卻非住宅物業市道。

商業行為應受尊重

整體來說，今次新一輪出招，旨在加強壓縮來自投資者的需求，進一步冷卻樓市，住宅樓價或下調5%或以上。在未能大幅增加供應而利息低企的這段過渡期，透過行政措施去壓抑市場是權宜之計。

筆者對過分壓抑非住宅物業市場抱保留態度，始終香港是自由貿易港，投資非住宅物業屬商業行為，本質上與投資股票或金融產品無大分別。投資不動產相對穩健，適合只能承受較低風險的投資者。港府出招壓抑房地產投資，市場資金或流向其他類別投資，某些投資工具價格帶有不同風險，投資者宜小心行事。