雙倍印花稅嚇不倒收租客

張先生︰新辣招出台後，你估樓價會否停止上升、甚至出現較明顯的調整？

答：政府上星期再推辣招以遏止樓價進一步上升，其中一招是透過大幅上調印花稅來增加買樓的成本，令投資者對樓市卻步。

以一個500萬元的住宅單位為例，先不計早前的加強版額外印花稅（針對短期內轉手的物業）和買家印花稅（針對海外和公司買家），單以最基本的印花稅計算，由之前的3%，即15萬元，加倍至6%（30萬元）。印花稅倍增確實能減少投資者買樓意欲，因為稅款上升增加了投資成本，減少潛在回報，但成效有多大？以筆者的見解，成效未必太大。

租金回報影響輕微

舉個例子，同樣一個賣500萬元的住宅單位，新招推出前基本印花稅15萬元，以月租收入13,000元計，租金回報率3.0%（1.3萬 x 12 / 515萬，暫不計算管理費、差餉、維修、空置的成本）。新招推出後，基本印花稅要30萬元，如果單位月租維持不變，租金回報率下降至2.9%（1.3萬 x 12 / 530萬）。回報率只下降0.1%而已，幅度相信未必可以影響以收租為目標的投資客。至於炒家呢？筆者相信，今次新招出台之前，他們早已在市場上消失得七七八八，因為他們早就被更早前推出的額外印花稅嚇退。

因此，如果政府覺得新招能大幅減少本地投資客的需求，相信這個如意算盤未必打得響。還有，對於現有業主，新招亦未能打擊他們對樓市前景的信心。所以，我們不認為新招出台後會令業主感到不安，因而出現沽售潮。

總結以上的論點，結果是市場需求有可能因新招而輕微減少，而供應方面卻不會出現明顯的改變（發展商繼續有序地出售存貨，業主大多持貨不賣），結果樓價還是升的多、跌的少。

在控制需求上，筆者感到政府可以再做的已經不多，除非極端到立法禁止市民買第二套房或禁止銀行向第二套房提供貸款，否則單靠加印花稅、或新增印花稅，對減少市場需求的力量變得很有限。

穩定樓價靠增供應

筆者相信，現時可以令樓價回穩的，只餘下增加供應（還有全球經濟突然大衰退或美國突然大幅加息，但兩者短期內發生可能性近乎零；而且兩者都不是香港政府可以控制）。希望政府不是因為「八萬五」歷史的後遺症，寧願選擇冒樓價繼續上升的風險，也不想下藥過猛重蹈覆轍令樓價大跌。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc