辣招出不停 遏樓見效難

香港政府又出招遏樓市，逢出必辣招，因為招數不辣則必虛，一直以來辣招都如小菜一碟，不被市場放在眼內，故此招數不辣還不如不出。今勻政府祭出的「六辣招」，其實是加強版的再加強版，務求把炒作成本抬到最高，逼炒家離場，而且招數延伸到商廈，封殺了炒作的轉戰空間。這次堪稱史上最辣的招數，可望一舉打窒二手交投，但若論取得成效卻又是另一回事。

政府一再表明，是「非常時期」推出的「非常措施」。面對樓市的非理性亢奮局面，政府的確已不能不作為，依以往出招的經驗，政府辣招一出，樓市短暫打窒後，稍後再迅速恢復亢奮。今次最辣招數會否重蹈以往覆轍尚不可知，但在足以大大壓縮炒作空間之下，要比以往更有阻嚇威力是肯定的。然而，交投沉寂下來是不能視之為政策成效的，因為這亦可能是一次短暫的觀望，哪怕時間比以往長，從市勢觀察炒家並未舉白旗休戰。

政府遏樓市有兩個根本政策目標：一個是扭轉漲價預期，另一個是導引樓價軟着陸。今次的辣招，並未具有改善供應的實質作用，僅僅旨在打壓急切的需求，其實是在市場非理性亢奮時，寄望以打壓需求換取時間，待樓市銜接日後的供應增加期。當前辣招顯然尚難觸及政策目標，產生良性的效果，因而論成效還言之尚早。

扭轉漲價預期並非易事，一方面宏觀環境仍偏向資金充裕，正如金管局官員所說，發達國家央行推出量化寬鬆措施，規模之大時間之久前所未見，而目前量寬未有退市的動作，資金充裕不改；另一方面睇好樓市，成為市場的思維定勢，宏觀條件不變更支撐這個思維定勢，而且政府招數無用的經驗論，亦大大削弱對市場「有升必有跌」的理性思考。

在看漲預期不退的前提下，導引樓價軟着陸，更是十畫未有一撇。反而「六辣招」旨在打壓急切的需求，令二手盤供應即時大減，需求大而盤源少，可致賣家叫價企硬，一旦購買力可能湧向新盤，勢令新盤做價更為「硬淨」，並成為樓價向好的新指標。由「六辣招」所扭曲的短線供求，勢必更推升叫價，根本談不上導引樓價軟着陸。

今次「六辣招」，在政策目標上見效難，反而令人擔心其負面作用及後遺。按揭弄得日益繁複，以及二百萬元以下單位印花稅，由一百元大增至三萬元，增加了「上車」負擔；此外，在換樓成本增加下，也無形中打壓了換樓買家。將急切的需求推遲換取時間，這只是政策的主觀期望，能推遲多久沒人可以保證，一旦看不到供應銜接，需求再度爆發，將掀新一輪的推漲樓市。

政府欲以辣招「買」時間，待新增的供應源源入市，達致樓價軟着陸的目的，不脫等遠水來救近火的心態。事實上，要短期扭轉市場預期，最有用的還是從加速推樓花、加速推剩餘居屋、增加居屋轉售的靈活性等等多種方法，讓市民及早有樓揸手，才是紓緩急切需求的治本之道。惟有急切需求紓緩了，扭轉市場預期才會比較有把握。