樓價何時跌關鍵在明年

馬小姐︰今年的樓價何去何從？現時入市的風險高嗎？

答︰早前有人認為今年樓市可能會出現大跌20至30%，主要原因是：（一）香港的利率有可能隨美國於較後時間加息而上升，令樓價因加息而出現大跌。（二）經過政府過去的開闢土地後，來年的住宅供應量將會大增，對樓價造成壓力。

低息造成易供假象

筆者絕對贊同息口是其中一個對樓價最有影響力的因素，現時的超低息率確是造成今天樓價大幅飆升，甚至是出現泡沫的最主要原因。超低息率令按揭利息的支出大大降低，造成供樓容易的假象，催生大量置業的需求。

如果超低息環境不再，情況剛好相反，置業需求會因按揭利息支出上升而減少，供應亦會因部分業主負擔不起供樓開支而增加。在供應增加而需求減少下，樓價絕對有機會出現20至30%調整。

不過，關鍵在於息率何時出現變動！有人認為二○一三年較後時間息率有機會出現變動，是由於受到聯儲局早前的言論所影響，聯儲局早前說明如果美國失業率能回落到6.5%以下，或通脹長期高於2.5%，就有可能考慮改變現時的超寬鬆貨幣政策。但是，二○一三年完結之前，美國失業率會有機會回落至6.5%以下？筆者認為可能性不大，因為以現時美國經濟不冷不溫，失業率能在短期間進一步大幅改善的機率不太高。而且，失業率的改善往往不是均速，相反是先快後慢的居多。

供應增加是必然，因為政府正增加賣地和加快興建公營房屋。預期新增的供應量要到二○一五年、甚至是二○一六年才會推出市場，所以，今明兩年供應量仍然會維持和過去幾年差不多。

入市要諗利率變化

筆者認為若然真的因為供應量增多而令樓價出現大跌，這個增多的數量至少要有2萬至3萬個，才有可能成事；不過，要做到這個增幅，相信二○一三年或二○一四年也不太可能。

所以，筆者不敢奢望今年樓價會出現甚麼大幅的調整，但如果有讀者正打算入市的話，筆者建議大家多考慮幾年後的市況，因為息率改變是必然的事（最大可能是在明年較後時間發生），息率改變的影響足以令樓價出現重大變動。

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