搞好樓市不離供應管理

本港家庭負債佔生產總值（GDP）比率，去年底已升至59%，接近歷史高位。樓市過熱仍是金融穩定最大風險，不少市民兩三年前以低息承做按揭，負擔較小，但在長達三十年的還款期內，利率不可能長期處於低位，市民借錢置業千萬要謹慎，一定要管理好利率風險。

市場智慧一早都知道現時樓價脫離市民購買力，要破解的反而是為何在這種情況下，仍然有那麼多人選擇入市？施政報告公布後，起初市場反應審慎，其後成交回升，而藍籌屋苑及細價樓做價頻破頂。筆者觀察所得，此時此刻入市的人一定已經分析過內外經濟及樓市供求形勢，包括考慮SSD及BSD的影響，甚至經過自我壓力測試，按息加幾厘都能應付自如。

近期外圍短期投資市場氣氛明顯改善，歐美日央行積極推量寬，流動資金大增，推高了本港通脹預期及資產價格。港元與美元掛鈎，人民幣升值，港息低企，持實物資產保值是傳統智慧。另外，雖然港府絞盡腦汁，想方設法覓地建屋，但短期內無法完全解決屋荒問題。況且中港關係密切，現時在港置業者，並不局限於本地人，又怎能夠用本地家庭的GDP去衡量非本地人的負擔能力呢！

在供應未能全面滿足市場需求的過渡期，仍要依賴需求管理去平抑市場，短炒住宅圖利應該取締，但「零收入」申請資助房屋這部分需求亦不合理。

筆者不認同樓市仍過分活躍，現時住宅成交比市場最旺時已回落不少。需求管理只應是治標之策，長遠來說，做好供應管理才是治本之道。需求管理措施對壓抑剛性需求無效，最多只能產生延遞作用，要樓價恢復平穩，始終要靠充足供應。

軍營轉改建住宅可諗

近日傳擬將市區軍營轉住宅用途，筆者從土地用途的考慮認同這做法。例如九龍塘軍營被住宅及大學等包圍，這些位處市區旺地的軍營，是適合改作住宅用途。

不過，要將「軍產」轉作民用，依法要經過中央政府及中央軍委批准，甚至要在港提供替代用地和設施，雖然手續繁複，但假如這樣做有其必要性，筆者贊成港府向中央提交詳細報告，希望獲得酌情辦理。