供樓負擔比率進入高危區

黃小姐︰不少人指本港的供樓負擔比率不合理，甚至已達到危險的水平。請問這是否樓價見頂的警號？

答︰近日有人說目前本港的供樓負擔已達需要警惕的水平，警告假若經濟環境或利率市場一旦逆轉，供樓負擔水平將會進一步飆升，甚至危害香港金融穩定。

一半收入用於供樓

以統計處最新的綜合住戶統計調查數據，去年第三季家庭每月入息中位數為20,600元。假設有個家庭每月入息正好是20,600元，它買入一個300萬元的單位，分二十年攤還，每月要還款10,600元，還款額剛好是每月入息的50%。

而根據政府的統計報告顯示，去年第三季，本港的供樓負擔比率正好處於50%，即香港的業主平均每月用一半的收入去供樓。

對於以上的供樓負擔比率，有人會作出反駁，提出九七年的供樓負擔比率高至87.1%，現在才50%，有何風險？

提出此理論者應該留意，第一，今天的50%，和九七年的87%，在本質上是有很大的不同。不同的地方在於今天，我們的實質按揭利率是2%左右，九七年時我們的實質按揭利率是10%有多，所以，論利息開支，今天比九七年時輕鬆得多。如果我們將按揭利息放在九七年同一個水平之上，今天的供樓負擔比率已經接近100%，比九七年時還要高很多！

同一個道理，如果用樓價佔家庭入息中位數的比例去衡量，九七年時樓價相對收入比例大約是9.3倍，今天是13.5倍，即一般家庭即使將每月收入完全拿去供樓，不計利息之下，也要十三年有多才能將貸款還清。

遏市無效泡沫失控

究竟供樓負擔比率去到哪一個水平，才會到達香港人的極限？會是九七年的87%嗎？

筆者相信重回87%的可能性很有限，但數字進一步上升至55%，甚至是60%，相信一點也不出奇（這裏假設按揭利率沒有改變，供樓負擔比率上升只是由於樓價的升幅多於家庭入息的升幅）。

這代表了甚麼？代表如果政府不再推出更多、更辣的壓抑樓價措施，樓價更易起泡沫！樓價或進一步失控。

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