內房供需齊遏 調控怪招惹疑

內地樓市出現新動向，用熟悉的語言概括叫做「量價齊升」，即成交樓面面積與成交價同步升，對此市道評判與本港有異，因為香港樓市是價升量不升主導，在本港市場看來，屬好事的「量價齊升」，被視為像北京這樣的一線城市，調增失靈的現象，令政府匆匆準備出招。消息指當局打算放緩審批預售，減少審批的套數，壓縮新盤供應，政策招數希望藉供需齊遏，達到調控樓價的目的。如此怪招如同走火入魔，很令市場詫異。

要調控價格向下，以供應平抑需求，是市場鐵律。以抑制供應謀求降價，顯然是違反市場規律的，至於供需齊遏，當然得看如何平衡。從內地出招的動機，可能的效果與停市、滯市無異。招式招敗是很快可見的事，內房調控似是已陷於長官意志橫行，不講章法的亂境。只要尊重市場規律就不難發現，當前的「量價齊升」何以出現，正正就是早前調控之下，需求（用內地的說法叫剛性需求）被強壓下去，經過一段時間後，樓價降不下，需求不再忍，井噴式釋放所致。

現在再玩造成停市、滯市效果的供需齊遏這招，不難想像，只會是把需求再度壓下來，結果亦只會是等待下一次井噴式釋放。更怪異的是，有研究數據已顯示，今年一月份新建商品住宅庫存，呈現同比環比雙雙下跌，為兩年來首見。這意味着哪怕當局不出招，市場都存在供應收縮的隱因，房企已具備了縮供應、求好價的操作空間，在這節眼遇上供需齊遏，真有成全房企諗頭的效用。

所謂供需齊遏，疑點難消，搞這一招究竟是鄙視市場，還是不了解市場？招數就是閉門造車的產物，依此而行，非但達不到政策目的，還會與政策目的背道而馳。官員表明，不出此招調控成果將受威脅，話都被說反了。內房有甚麼調控成果？難道就是現在所面對的「量價齊升」嗎？調控了這麼長時間，「北上廣深」等一線城市的樓價，又何曾真跌過？

然而，官員不認輸，專家卻已心理投降。有專家在訪談中，一方面指出房價不降下來，實體經濟要玩完；另一方面又肯定房價降不下來，未來上漲是必然，還形容降房價「理想很豐滿、現實很骨感」。

這樣的評語生動揭示了，內地樓市存在不合邏輯的兩難局面，原因是體制、政策的機理未有改變。譬如土地財政未退出、官商利益聯手未解開，愈多閉門造車政策，愈多行政打壓，愈不尊重市場，只令調控路子愈走愈歪，市況愈來愈亂。

中科院發布的預測指出，今年全國商品房平均銷售價為每平方米約六千二百元人民幣，同比上升百分之七點六，其中一、二線城市商品房售價保持上漲。這個權威預測，無疑間接否定了「調控成果」，究竟能促成對調控的反省，還是刺激調控更走極端？看來需時觀察。的確，中央調控房地產不放鬆，問題是有沒有檢討方向是否行得對，用藥是否對症，藥量是否適度？如果調控不放鬆，是明知盲目亦一幹到底，斷無成果只存敗績。